lunes, enero 29, 2007

El precio de la vivienda beneficia a las administraciones públicas

El BBVA, como banco que es, se inclina por el "aterrizaje suave" a la hora de hablar del futuro de la burbuja inmobiliaria. Es lógico, no le puede decir a todos a los que le ha concedido hipotecas que la casa que han comprado va a bajar de precio, menudo timo, ¿verdad?

Pero bueno, una cosa es la intención de este banco y otra lo que de verdad ocurra, porque la OCDE ya ha dicho que la vivienda está sobrevalorada en España un 30%. Aunque el BBVA piensa que este año la vivienda crecera entre un 3 y un 5 por ciento de precio como indica esta noticia.

Pero lo que más me ha llamado la atención de la anterior referencia es la parte final donde se calcula cuanto ganan las arcas públicas con la sobrevaloración de la vivienda. La administración pública saca una cantidad enorme de dinero con la compra-venta de inmuebles, el 9'5% de toda su recaudación (cantidad que equivale al 3'2% del PIB). Un beneficio proporcional al precio de la vivienda, que justifica el hecho de que no se hayan tomado medidas para evitar la creación de la burbuja inmobiliaria.

Dinero para hoy y hambre para mañana, porque estos ingresos son extraordinarios porque vienen en última instancia de los muchos años hipotecados recientes que están al final de la cadena inmobiliaria. Y esta gente no se va a volver a hipotecar en mucho tiempo, es decir, no van a volver a protagonizar otra transacción inmobiliaria de la que la Administración Pública saque tajada.

Es lógico, el que las elecciones sean cada cuatro años y nos olvidemos del pasado hacen que se aplique una política cortoplacista.

viernes, enero 19, 2007

Las siete etapas de una burbuja

Toda burbuja tiene su ciclo de vida. El reconocido economista Hyman Minsky (1919-1996) las tipificó muy bien. Fijaros bien cómo predijo, punto por punto, la situación en la que estamos:

Fase 1 - Planteamiento : Toda crisis financiera comienza con una perturbación. Puede ser el invento de una nueva tecnología, como internet. Puede ser un cambio en la política económica. Por ejemplo, los tipos de interés podrían reducirse inesperadamente. Sea lo que sea, las cosas cambian para un sector de la economía. La gente ve a ese sector de otra manera.

Fase 2 - Los precios comienzan a subir : Enseguida, los precios en el sector empiezan a subir. Inicialmente, ese incremento casi no es percibido. Muchas veces, estos precios más altos reflejan una mejora en los indicadores económicos. Según los precios van aumentando más, la gente empieza a notarlo.

Fase 3 - Crédito fácil : El aumento de precios no es suficiente para una burbuja. Toda crisis financiera necesita combustible para el cohete, y sólo hay una cosa que este cohete quema: crédito barato. Sin él, no puede haber especulación. Sin él, las consecuencias del planteamiento se desvanecen y el sector vuelve a la normalidad. Cuando una burbuja empieza, el mercado es invadido por agentes externos. Sin crédito barato, los agentes externos no pueden entrar.

El crédito barato es el billete de entrada para los agentes externos. Por ejemplo, los precios de la gasolina han aumentado fuertemente en los últimos años. Sin embargo, los bancos no están concediendo préstamos para que la gente almacene gasolina en sus garajes esperando que el precio se doble en tres meses. Pero los bancos sí que están dando préstamos a gente de poca solvencia para comprar casas con la idea de que se pueden vender enseguida.

El aumento del crédito fácil está muchas veces asociado a la innovación financiera. Frecuentemente, se desarrolla un nuevo tipo de instrumento financiero que infravalora los riesgos. De hecho, el crédito fácil y la innovación financiera son un cóctel peligroso. La Burbuja de los Mares del Sur comenzó con una novedosa figura llamada "sociedad anónima de responsabilidad limitada". En 1929, los precios fueron catapultados a la estratosfera con la ayuda de los "margin calls". Los precios de las casas ahora se han acelerado en forma de hipotecas "sólo interés", creadas para financiar compras de inmuebles sobrevalorados.

Fase 4 - Recalentamiento del mercado : Según el efecto del crédito fácil se va notando, el mercado comienza a recalentarse. El recalentamiento estimula los volúmenes y aparecen las escaseces. Los precios comienzan a acelerarse, y se recogen beneficios fáciles. Más agentes externos son atraídos y los precios se desbocan. Las subidas de precios atraen a los bobos, los codiciosos y los desesperados por meterse en el mercado. Así como un fuego necesita más combustible, la burbuja necesita más forasteros.

Fase 5 - Euforia : La burbuja entra ahora en su fase más trágica. Saldrán algunas voces prudentes y dirán que la burbuja no puede seguir más. Pondrán argumentos convincentes basados en indicadores económicos a largo plazo y simple lógica económica. Sin embargo, estos argumentos se evaporan en el calor del hecho inapelable: los precios aún están subiendo. Los prudentes son acallados por charlatanes, que justifican la locura de precios con el argumento eufórico de que ahora el mundo es diferente y que este mundo significa precios más altos.

Por supuesto, el argumento del "nuevo mundo" es cierto ; el mundo es diferente cada día, pero eso no significa que los precios tengan que descontrolarse. Los charlatanes ganan y el optimismo injustificado se impone. En este punto, los charlatanes adornan su optimismo con la más cruel de las mentiras: cuando los precios toquen máximos, habrá un "suave aterrizaje". La idea de una apacible desaceleración de los precios calma los nervios. Los forasteros se quedan atrapados en la negación de la evidencia. Saben que los precios no pueden subir eternamente, pero rara vez actúan según ese principio. Todo es seguro, porque piensan marcharse justo antes de que la burbuja explote. Aquellos que no han entrado al mercado se enfrentan a un terrible dilema: no pueden entrar, pero tampoco pueden quedarse fuera. Saben que perdieron el tren al principio de la burbuja. Son bombardeados cada día con historias de gente que se hizo rica en dos días y amigos con grandes ganancias. Los fuertes se quedan fuera y asumen la oportunidad perdida. Los débiles compran y se tiran a los pies de los caballos.

Fase 6 - Los expertos recogen beneficios : Todo el mundo quiere creer en un futuro mejor, y la burbuja se aprovecha de eso. Una burbuja necesita que todos crean en un futuro mejor, y mientras esta euforia continúa, la burbuja se mantiene. Sin embargo, al tiempo que la locura se apodera de los recien llegados, los expertos recuerdan el viejo mundo. Pierden su fe y comienzan a asustarse. Conocen su mercado, y saben que todo ha ido demasiado lejos. Los expertos comienzan a vender. Típicamente, los expertos intentan escurrirse sin ser percibidos, y a veces lo consiguen. Otras veces, los recien llegados al mercado los ven mientras intentan largarse. En cualquier caso, sean detectados o no, el hecho de que esos expertos vendan es ya el principio del fin.

Fase 7 - El estallido
: A veces, la marcha de los expertos infecta a los recien llegados. Otras veces, es el fin del crédito fácil o alguna serie de noticias inesperadas. Pero sea lo que sea, la euforia es reemplazada por el miedo. El edificio se quema y todo el mundo corre hacia la puerta . Los recien llegados comienzan a vender, pero no hay compradores. Llega el pánico. Los precios se desploman, el crédito se corta, y las pérdidas comienzan a acumularse.

viernes, enero 12, 2007

Tipos hipotecarios al 5'4% al final de este año 2007

Aviso para todos los que pretendan hipotecarse de por vida este año, se estima que la subida de los tipos de interés por parte del BCE a lo lago del año elevará los tipo de interés que se aplican a los préstamos hipotecarios al 5'4% al final de este año 2007. He aquí la noticia.

Así que mucho ojo cuando el timador del banco intente vendernos una hipoteca presuntamente barata. Puede que lo sea el primer año, pero después la cuota hipotecaria será un mazazo terrible para el que vaya ajustado. El cinturón se puede apretar pero hasta cierto límite. En definitiva, si piensa contratar una hipoteca este año para comprar una casa, siga las recomendaciones del Banco de España: no use más del 33% de su sueldo para pagar la cuota mensual, y calcule dicha cuota como si el tipo de interés fuese del 6%. Sea prudente.

Mucho han cambiado las cosas desde el periodo de Julio de 2003 a Julio de 2005 donde el euribor se mantuvo al mínimo rondando el 2% (he aquí una de las múltiples estadísticas de dicho índice). Los precios de las viviendas deben bajar para adaptase a la nueva situación pues los bancos no son capaces de dar el dinero tan barato como antes.