El plan de alquiler del Gobierno

El Gobierno quiere facilitar el acceso a la vivienda en alquiler a los jóvenes mediante su plan de alquiler para el 2008 del que se han hecho eco numerosos medios como este. La ayuda básicamente consiste en dar 210 euros al mes de ayuda para el alquiler a los jóvenes entre 22 y 30 años que ganen menos de 22000 euros brutos al año.

En principio la medida es positiva pero no es la mejor forma de invertir el dinero que va a costar esta medida si se quiere fomentar el alquiler.

En España se alquilan menos del 10% de las casas mientras que en Europa la media está en el 40%. Europa está más adelantada en este aspecto y eso supone un uso más eficiente de sus recursos inmobiliarios. Nadie niega que deberíamos parecernos más en este aspecto al resto de Europa.

Y lo curioso es que en España hay 3 millones de casas vacías que podrían alquilarse. Si eso fuese así está claro que los precios de los alquileres bajarían. Las medidas para que esas casas salgan al mercado son conocidas y evidentes pero no se toman. Son iniciativas como:
- Juicios rápidos para echar a los inquilinos que no pagan en un par de meses. Muchos caseros no se atreven a alquilar porque la ley actual protege a los morosos.
- Desgravación en la renta que cobra el casero. La renta que cobra el casero no disfruta de beneficios fiscales mientras que el gasto por compra sí. Esto supone que si un casero decide declarar lo que cobra a Hacienda apenas saca rendimiento a su piso. Si se hay desgravaciones a la compra y el alquiler se quiere potenciar, también debería haber desgravaciones a los que cobra el casero para que se animen a sacar su vivienda al mercado.
- Más ayudas a la rehabilitación de la vivienda para alquiler. Que las obras que el casero haga para condicionar su vivienda para alquilar sean deducibles.
- Eliminar la desgravación por compra de vivienda. Si se quiere poner al mismo nivel al alquiler que a la compra de vivienda, y el alquiler no es deducible tampoco lo debería ser la compra. Además ya está más que estudiado que en el caso Español lo que se desgrava por compra es al final beneficio para el vendedor de la vivienda, es decir que si no hubiese esta desgravación los precios de venda de la vivienda bajarían de forma inmediata, menos beneficio para el vendedor.

Estas medidas son mucho más baratas que el plan de alquiler, incluso si se elimina la desgravación por compra seguramente el Gobierno obtendría un superávit adicional. Por que no se adoptan entonces, muy sencillo, porque nuestro modelo económico se basa en la construcción de nuevas viviendas que obviamente deben ser compradas porque si no los promotores se las comerían con patatas. Además el Gobierno no está por la labor de fastidiar el negocio hipotecario de los Bancos y Cajas, ni de que los Ayuntamientos dejen de especular con la venta de suelo. En definitiva, como diría Hamlet: “Something is rotten in the state of Spain” (Algo huele a podrido en el estado de España)

A los banqueros les interesa que la gente se hipoteque, y esta medida no les afecta, pues va dirigida a la demanda insolvente. Es decir, la gente que cobra menos de 22.000 euros brutos al año no es un cliente hipotecable para un banco, y menos ahora que tenemos el problema de las hipotecas basura.

Por otro lado si el inquilino quiere beneficiarse de esta ayuda tendrá que declarar que paga alquiler, y en la mayoría de los casos esto no se hace porque los alquileres se pagan en negro, para que el casero no los declare a hacienda. Esta medida, pues, va encaminada entre otras cosas a sacar a la luz muchos alquileres que se pagan en negro y de los que Hacienda no saca tajada. Visto de esta forma se trata de una medida perversa que enfrentará a caseros con sus inquilinos a la hora de declarar los alquileres. Recordemos que los inquilinos deben poner la referencia catastral de la vivienda alquilada, con lo que el fraude queda a la vista para el fisco.
En definitiva se trata de un parche que va a beneficiar al alquiler pero que hay otras iniciativas que lo potenciarían muchísimo más.

Otros efectos positivos es que más de uno gracias a esto va a retrasar la decisión de comprar y que se publicita de forma positiva la opción de alquilar, es decir, las presiones familiares y del resto del entorno hacia la compra se reducen pues el alquiler también tiene sus ventajas económicas.

Por supuesto con esta medida la demanda de compra de vivienda se retrae aún más, facilitando así que los precios de las vivienda sigan bajando.

El fin del dinero barato

La burbuja inmobiliaria española se ha creado fundamentalmente por tener acceso a dinero barato durante muchos años, desde que entramos en el euro prácticamente. Es decir, se ha tendido la posibilidad de acceder a préstamos a un bajo tipo de interés, más bajo del que en realidad nos correspondería según los datos de nuestra economía.

Dicen que los tipos de interés neutrales, los que sirven para ni calentar ni enfriar el ritmo económico deben ser iguales al crecimiento del PIB + la inflación. Durante mucho tiempo venimos disfrutando de tipos de interés por debajo de este umbral, incluso por debajo de la inflación. Esto ha provocado un recalentamiento de nuestra economía cuyo principal efecto ha sido el crecimiento desmesurado de los precios de la vivienda, pues prácticamente cualquiera podía acceder a una hipoteca, es el dinero barato.

La crisis hipotecaria de EEUU, la crisis de las hipotecas basura, de hipotecas que se han concedido a personas de dudosa solvencia ha puesto en evidencia las locuras bancarias que se llevan haciendo. Un banco debe ser responsable del dinero que presta y no conceder dichas hipotecas basura, porque si no corre el riesgo de que no le puedan devolver el dinero y entrar en quiebra afectando a todos sus clientes e incluso a otros bancos.

Los bancos se han puesto manos a la obra para corregir estos excesos, son más escrupulosos a la hora de prestar su dinero, no sólo a las personas de a pie, sino también a otros bancos. Es por esta razón por la que el tipo de interés al que se prestan los bancos en Europa ha acelerado su escalada, tanto que el BCE se ha visto obligado a prestar dinero, a inyectar liquidez para que el Euribor no subiese más de lo que le interesa. El BCE está interesado en que el Euribor vaya subiendo, por eso lleva incrementando los tipos de interés periódicamente, pero que lo haga de forma suave porque si no podría producirse una crisis económica.

En definitiva, las perspectivas son que el Euribor siga subiendo, que la concesión de hipotecas siga frenádose y por lo tanto que el precio de la vivienda en España baje.