La burbuja no resuelta

La anterior crisis del 2008 de índole inmobiliario se cerró en falso. Es cierto que hubo un frenazo en la compraventa de viviendas y que bajaron los precios durante unos cuantos años, pero no se llevó a cabo ninguna medida estructural sobre la economía española para acabar con el problema de raíz.

El modelo productivo estaba basado en el ladrillo, y como no se ha buscado ninguna otra alternativa pues se sigue igual dependiendo del ladrillo. Ahora, de nuevo, como no hay dinero suficiente para comprar viviendas toda la economía se enfría.

Lo que ha mantenido el sector inmobiliario vivo desde la anterior crisis hasta la que se avecina, ha sido fundamentalmente el dinero con el que se ha endeudado el Estado. Esto ha sido posible porque se partía desde una situación ventajosa (35,8% del PIB en diciembre de 2007)

https://datosmacro.expansion.com/deuda/espana

Es decir, ha entrado dinero en la economía con el objeto de mantener un modelo productivo acabado. Dinero que ha servido para congelar los ladrillos de los bancos en la SAREB, evitando así que se desplomasen los precios al sacar esos ladrillos del mercado. Dinero que ha servido para rescatar a un sistema bancario que a sufrido los impagos masivos de deuda de naturaleza inmobiliaria, hipotecas de particulares o créditos de promotoras quebradas. Dinero que ha servido para parchear el estado de bienestar, financiar a una Seguridad Social Deficitaria.

Pero ese dinero ya no llega tan alegremente a la economía española. Como se observa en la gráfica de la página anterior, curiosamente la cifra del % de deuda con respecto al PIB se frena mágicamente alrededor del 100% (diciembre 2014), lo que pasa es que como el PIB sigue creciendo, sigue entrando dinero prestado.

Ahora llega la crisis, el PIB se frena, y con ello se va a frenar la entrada de dinero prestado, por la sencilla razón de que no ha capacidad de pagar más intereses. Es decir, se llega a lo que es el límite fiscal, los impuestos que cobra el Estado no son capaces pagar más dinero prestado.

Para sostener el modelo económico basado en el ladrillo, es fundamental mantener o hacer crecer los precios de la vivienda. Porque es la única forma en la que los inversores inmobiliarios se animan a gastar su dinero. Y así lo han estado haciendo estos últimos años. Esto ha permitido a la banca sanear sus cuentas, sacar de su balance todo ese empacho de ladrillo invendible a unos precios burbujeados.

De hecho, unos de los principales propósitos de mantener el modelo ha sido que no quebrasen los bancos y que las Cajas se reestructurasen, bueno algunos de ellos como el Popular quebraron, pero el sistema ha sido capaz de absorberlos sin que haya habido pérdidas por parte de sus clientes con depósitos.

A día de hoy, el sistema bancario español está razonablemente libre de basura inmobiliaria, por lo tanto, ante la próxima crisis del ladrillo:

https://elpais.com/economia/2019/10/10/actualidad/1570694704_909112.html

No es necesario meter dinero en la economía para soportar artificialmente los precios de los “activos” inmobiliarios. Lo cual es una suerte, porque el Estado tiene poca o ninguna capacidad de volverse a endeudar. Y por otro lado los bancos tampoco están dispuestos a repetir los errores del pasado, de ahí que la nueve ley hipotecaria haga más difícil que los particulares cometan la locura de comprar viviendas a precios burbujeados:

https://www.elcomercio.es/economia/banca/banca-endurece-hipotecas-nueva-ley-20190723115050-ntrc.html

La burbuja inmobiliaria no murió por completo en la crisis anterior, lo precios no bajaron todo lo que debían, es decir, hasta llegar a el ratio de equilibro razonable históricamente hablando (antes de 1986), que una casa normal valiese 3 o 4 veces la renta familiar anual. Después de la bajada, comenzaron a subir de nuevo hasta ahora. Han estado subiendo a la par que el PIB, que la economía, por lo tanto, es lógico pensar que si la economía se frena, si el paro crece, si los ingresos familiares bajan, o lo que es lo mismo, si se repite la misma situación que en la crisis anterior, la vivienda vulva a bajar de precio.

Lo importante es que ya no hay ninguna razón para evitar que la bajada continúe hasta llegar al nivel de equilibrio (3 o 4 veces la renta familiar) Es decir, no va a haber ningún corralito de depósitos bancarios por entidades bancarias que quiebren, que se lo que hubiese pasado si no se hubiera rescatado a los bancos y cajas en la crisis anterior.

Obviamente habrá mucha gente que pierda dinero con la bajada de los pisos, pero su crack personal no va a afectar al resto de los ciudadanos españoles. Es como cuando alguien invierte en acciones, o mucha gente, como con Terra, baja el valor de la acción estrepitosamente, y pierden su dinero, pero sólo ellos, que es lo justo porque fueron los que decidieron apostar por semejante inversión.

La vivienda sigue cayendo de precio

Pese al optimismo económico que nos venden ahora que estamos en periodo electoral, la vivienda sigue cayendo de precio.

Hay múltiples estadísticas que pretenden dar la visión verdadera acerca de lo que ocurre en el mercado inmobiliario. Sin embargo la mayoría de ellas no son fiables, porque o bien se basan en los precios de salida (primer precio que pide el vendedor de la vivienda), en encuestas, en tasaciones hechas comparando precios, etc…

La estadística que viene de los notarios, cuyo último análisis se refleja en esta noticia, al menos da con el precio de venta exacto, al menos de la parte que no se ha pagado en B.

Según esa estadística la vivienda sigue bajando de precio, un 3,4% menos. Alguien podría argumentar que la parte en negro podría haber crecido, pero lo más lógico es que haya descendido en igual o mayor proporción, o incluso desaparecido, pues las cantidades en B eran abultadas en el auge de la burbuja inmobiliaria, exigidas por el vendedor para ocultar las grandes plusvalías de las que se beneficiaba su inmueble. Ahora que la vivienda lleva muchos años bajando de precio, esas plusvalías o no están o son minusvalías, con lo cual no tiene sentido que el vendedor exija el pago de parte de la vivienda en B.

El número de compraventas ha aumentado, pero los importes de las hipotecas han descendido, esto marca la pauta, para vender más inmuebles hay que seguir bajando los precios para que la necesidad de financiación sea menor, pues los bancos ya no dan dinero con tanta alegría como en la época con la burbuja inmobiliaria más inflada.

Todavía queda camino por recorrer, pues la burbuja sigue estando presente aunque se vaya deshinchando lentamente. Como se indica en anteriores posts, no se saldrá de la crisis económica hasta que la burbuja inmobiliaria se haya pinchado del todo. La vivienda cara es un lastre para la economía española.

La economía se hundirá cuando deje de fluir la deuda externa

La falsa recuperación económica se fundamenta en que hay inversores extranjeros que están comprando deuda del Tesoro Público. Es lo que se explica en este artículo.

Es decir, mediante dicho mecanismo, la deuda externa de España está creciendo a un ritmo desmesurado. Esta situación no puede durar mucho, porque llegará un momento en el cual los inversores extranjeros decidan dejar de comprar deuda española, una vez que consideren que el país tendría serias dificultades para devolver todo lo que ha pedido prestado.

No queda mucho para alcanzar dicho límite, teniendo en cuenta la capacidad de pagar los intereses de la deuda por parte del Gobierno. Es decir, no se va a prestar más dinero al Gobierno, una vez que se determine que los impuestos que recauda no son suficientes para pagar los intereses de todo lo que ha pedido prestado.

En el artículo se explica, que el dinero que viene del exterior no se está usando para mejorar el modelo productivo, pues no crece la inversión en bienes de producción. Igualmente se indica que para crecer una cantidad, se está endeudándose nueve veces más dicha cantidad, lo cual es insostenible.

En definitiva, se está vendiendo, de cara a las próximas elecciones generales, que la economía española se ha recuperado, pero es totalmente falso.

De paso, se está intentando convencer a la población de que el sector inmobiliario, al calor de esta falsa recuperación económica, va a disfrutar de incremento de precios, cuando lo previsible es justamente lo contrario. Una vez que se acabe el dinero de los extranjeros, la economía volverá a decrecer, y los precios de la vivienda volverán a seguir cayendo, como lo estaban haciendo antes de este “veranillo del membrillo”.

La falsa recuperación de la economía española

En este artículo se hace una análisis que desmiente los cantos de sirena de determinados organismos en los que respecta a la recuperación económica del país.

Obviamente al ser 2015 un año electoral, y para contrarrestar el auge de los nuevos partidos que han captado un volumen apreciable de votos, se está “vendiendo” el fin definitivo de la crisis. Hecho que no se corresponde con los tozudos datos que se recogen en el artículo.

Lo que hay que destacar es que el modelo productivo de la economía no ha cambiado, es decir, sigue teniendo un peso importante los mismos sectores responsables de la burbuja inmobiliaria. Básicamente esto se refleja en que en cuanto crece un poco el PIB, el déficit por cuenta corriente (la diferencia entre lo que se importa del extranjero y lo que se exporta)  aumenta de forma desorbitada. El modelo productivo debería cambiar para que el país se convierta en exportador, como Alemania, y de esta manera se puedan pagar las deudas contraídas con el resto de países. Esto quiere decir que no es verdad que se hayan hecho las reformas estructurales necesarias para cambiar el modelo productivo.

Otra falacia es que el país se esté comportando de manera austera, es cierto que las familias y las empresas se han ajustado el cinturón, pero hay que tener en cuenta el gasto público. Y resulta que la deuda pública aumenta de forma desorbitada, al mayor ritmo en comparación de los países del entorno. Eso quiere decir que es del todo insostenible el tamaño del conjunto de las administraciones públicas, los impuestos que se recaudan no son suficientes para pagar todo el sector público. Mientras el Gobierno consiga que otros países les sigan prestando dinero, este hecho no se nota, pero sólo quedan algunos trimestres para que sea matemáticamente imposible que con los impuestos que se recaudan se puedan pagar los intereses de la deuda. Ahora mismo aproximadamente un tercio de los impuestos recaudados se usa para pagar la deuda, no se puede estirar esto mucho más, una vez que se llegue al límite fiscal nadie va a prestar más dinero al Gobierno. Simplemente hay que fijarse en el precedente de Grecia para averiguar las consecuencias de esto.

También hay que destacar la pobre mejora del paro, sigue habiendo una tasa de paro muy alta si se compara con otros países del entorno. Es muy preocupante el gran número de parados de larga duración, que son incapaces de reconvertirse a otros sectores, aunque también hay que tener en cuenta que no hay otros sectores que tiren de la economía, como se ha indicado anteriormente el modelo productivo no ha cambiado. Por lo tanto resulta que el esfuerzo de reconvertirse es inútil para el parado.

Los empleos que se crean son de muy baja calidad y alta temporalidad, eso explica lo que se presenta en este otro artículo, pese al aumento de afiliados a la Seguridad Social, apenas se consiguen aumentar los ingresos por cotizantes si se compara con comportamientos de varios años anteriores. De igual manera, los sectores en los que se crea empleo son los de siempre, que requieren mano de obra intensiva y de baja cualificación. En la época de la burbuja inmobiliaria estos trabajadores gozaban de salarios decentes, y por eso las cuotas a la Seguridad Social aumentaban apreciablemente con el descenso del paro, una vez que la burbuja inmobiliaria a reventado, cuando se crean empleos de baja cualificación es con salarios de miseria, lo que explica que apenas aumenten los ingresos de la SS, que de hecho está ingresando menos de los que esperaba el Gobierno.

Finalmente destacar que el leve aumento de precios INTERMENSUAL de la vivienda en el algunas zonas, es un espejismo al igual que la recuperación económica, la burbuja inmobiliaria no se va a volver a hinchar, más bien todo lo contrario, una vez que se llegue al límite fiscal, y el Estado no pueda endeudarse más, la caída del precio de la vivienda se seguirá produciendo.

La vivienda seguirá bajando de precio por cuestiones demográficas

Al igual que ocurre en Japón desde los años 90 la caída del precio de la vivienda es bastante probable que se alargue durante muchos años en España.

Los gobernantes españoles han decidido salir de la burbuja inmobiliaria a la japonesa. Es decir, adoptando medidas para frenar todo lo posible la caída del precio de la vivienda. Sin embargo la realidad es bastante tozuda, y se trata de una batalla perdida ante la situación del país.

La clave principal que hace que los precios vayan a seguir bajando es la drástica reducción en la creación de hogares, que es lo que se indica en este artículo.

Lo niños y niñas que no nacieron en el pasado no están en el presente actual para crear hogares y comprar viviendas. Y el Gobierno y el resto de mandatarios podrán poner todas las medidas en funcionamiento que crean oportunas para sostener el mercado inmobiliario, pero no se pueden inventar de la noche a la mañana a millones de nuevos habitantes dispuestos a comprar casas.

Por otro lado todas estas medidas que se toman para sostener el mercado inmobiliario deprimen el resto de los sectores productivos que no tienen que ver con el ladrillo, y por lo tanto enquista la crisis económica aún más y durante más tiempo. Por esta razón la posibilidad de que millones de inmigrantes vuelvan a incrementar la población española es inverosímil, más bien lo que pasará es que los que están en España se irán a otros países, como ya hace parte de la población nativa española.

Las autoridades europeas han intentado que en España se tomen medidas para que la vivienda baje rápidamente de precio hasta llegar al nivel de equilibrio que hay en el resto de países de nuestro entorno que tienen economías sanas, pero el coste electoral que supone adoptar dichas medidas en España es bastante alto, pues el porcentaje de propietarios de vivienda con respecto a los que viven de alquiler es extremadamente alto con respecto al resto de Europa. Por eso las autoridades españolas prefieren una salida lenta y agónica de la crisis.

Lo correcto sería bajar lo antes posible los costes inmobiliarios que tienen que soportar los sectores productivos que no tienen que ver con el ladrillo:
- El precio de alquiler de locales y naves industriales que soportan las empresas.
- El coste de la vivienda en propiedad y en alquiler de los empleados, porque si éstos son altos los empleados también le exigen al empresario sueldos altos. Y si los sueldos pudiesen ser más bajos las empresas podrían ser más competitivas.

Resulta absurdo que los mandatarios españoles se esfuercen en retrasar lo inevitable, la caída del precio de la vivienda. Es inevitable porque si se analiza la pirámide de población española está claro que hay y habrá demasiadas viviendas para tan poca demanda. Y ya que es inevitable, ¿Porqué no tienen el valor de rebajar de una vez por todas los costes inmobiliarios y permitir que la economía se recupere? Simplemente se trata de una cuestión de querer mantenerse en el poder, porque el coste electoral es muy alto.

Las viviendas del Banco Malo deben bajar más

A finales de octubre el Gobierno dio más detalles acerca del Banco Malo que tiene porque la Unión europea se lo exige. Diversas entidades bancarias con activos inmobiliarios sobrevalorados van a vender dichos activos (viviendas, suelos, etc.) al Banco Malo con una rebaja de precio.

La rebaja de precio se ha fijado en una media del 63% tal como se puede ver en esta noticia.

Es necesario rebajar el precio de las viviendas para que el Banco Malo una vez que las adquiera sea capaz de venderlas. Porque el objetivo final es hacer desaparecer el inmenso stock de viviendas que los bancos no pueden vender por su alto precio. Es decir, son viviendas que están absolutamente fuera del mercado inmobiliario, no tienen un precio adecuado para lo que es la situación del mercado actualmente. Tienen un precio consecuencia de la burbuja inmobiliaria, una vez que la burbuja inmobiliaria ha explotado hay que devolver dichos precios al nivel de equilibrio.

Para que el Banco Malo pueda comprar las viviendas el Gobierno pretende que inversores privados estén dispuestos a gastarse el dinero en el Banco Malo, la idea es que el Banco Malo se financie con la menor cantidad de dinero público posible, ya que al final el dinero público lo tienen que pagar todos los contribuyentes independientemente de si han sido responsables de la burbuja inmobiliaria o no.

El problema es que la rebaja media de precio que ha propuesto el Gobierno no es suficiente para muchos inversores. Es decir, muchos inversores creen que no podrán vender las viviendas que compren a través del banco malo sin perder dinero, por eso en esta noticia se pide una rebaja mayor de precio de la vivienda.

Otra entidad muy importante que no considera atractiva la inversión en el Banco Malo por la misma razón, insuficiente rebaja de precio de la vivienda, es el BBVA. Esta entidad tal como indica esta noticia no les interesa participar en el Banco Malo, dan otras razones pero la cuestión de fondo es que creen que participar en dicho Banco Malo les supondrá una pérdida de inversión.

Pisitis: la enfermedad de la economía española

Pisitis: inflamación de los precios inmobiliarios.

El rescate de las entidades financieras españolas, de algunas de ellas, se basa en la recomendación del FMI. Se puede llamar eufemísticamente “recomendación” pero en realidad es una orden que ha tenido que ejecutar el Gobierno el pasado lunes 25 de Junio como se puede leer en la siguiente noticia.

El texto del FMI que analiza el estado de la economía española y propone el rescate bancario se puede leer en el siguiente enlace.

En la página 10 de este informe se diagnostica la enfermedad de la economía española. El primer punto y el principal lo dice claramente:
         “9. Spain is experiencing the bursting of a real estate bubble”

Es decir, España está sufriendo la explosión de una burbuja inmobiliaria. Una vez que se hace público y notorio cual es el problema es más fácil dar con la solución. Algunos ya sabíamos cual es la causa de los males de la economía española, pero el Gobierno, este y los anteriores, siempre se han negado en reconocerlo. Es lógico, pues han ganado mucho dinero con la burbuja inmobiliaria todas las administraciones públicas: el Estado, las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos.

De hecho el Gobierno lo primero que ha hecho al llegar al poder ha sido restablecer la deducción por compra de vivienda para intentar resucitar la burbuja inmobiliaria. Obviamente las autoridades europeas y mundiales no van a permitir que se vuelva a invertir en vivienda de la forma tan desproporcionada que se ha hecho durante los últimos años. El dinero del rescate bancario no se va a poder utilizar para inflar de nuevo la burbuja inmobiliaria.

El tratamiento de la enfermedad de la economía española, la Pisitis (inflamación de los precios inmobiliarios), es obvio, hay que volver a llevar a los precios de las viviendas unos niveles razonables, o lo que es lo mismo, los precios inmobiliarios deben seguir bajando bastante para que la economía española se recupere. Las medidas económicas que se tomen deben ir en este sentido.