Bajar precios inmobiliarios para competir mejor

Para que España salga de la crisis debe tener una economía más competitiva que permita crear productos a menor precio que el de los países de su entorno. Dentro de esta economía se pueden crear más empresas y reducir así el paro.

Las empresas tienen una serie de gastos como son las materias primas que utilizan para crear sus productos, la electricidad, los salarios de sus empleados, el coste del local o nave industrial, etc.

Todos estos gastos se repercuten en el precio final de los productos de la empresa. Precio al que además se le suma el margen de beneficio para tener el precio de venta definitivo. Obviamente sin beneficio la existencia de una empresa no tiene sentido.

Las empresas españolas tienen el problema de soportar unos costes inmobiliarios relativamente más altos que los de los países de su entorno. Esto se ve en la siguiente imagen, donde se observa que los países más competitivos son aquellos en los que menos han subido los costes inmobiliarios desde 1970. La comparación con Alemania es bastante llamativa, de hecho los resultados económicos de este país pese a la crisis son excelentes.

Además hay que tener en cuenta que el coste inmobiliario que soportan las empresas incluye dos conceptos, el directo que es el coste del edificio/s donde se ubica la empresa, y el indirecto que es el coste que pagan los empleados por su vivienda. Es decir, parte del sueldo del empleado se usa para vivienda (pagar la hipoteca, el alquiler y/o otros costes de la vivienda)

Los niveles tan altos de cuotas hipotecarías y alquileres, suponen que la gente no pueda trabajar si no es por un sueldo bastante más alto de lo que podría ser si el coste de la vivienda fuese razonable. Y este hecho hace que las empresas españolas no sean competitivas.

La gráfica anterior demuestra el daño que han hecho las políticas económicas que han beneficiado al ladrillo. Se ha ido perdiendo competitividad con respecto los precios inmobiliarios subían.

La forma más rápida de salir de la crisis es volver a la situación de varias décadas atrás, haciendo que los precios inmobiliarios bajen hasta nivel que tenían en el pasado, cuando la economía española era competitiva con respecto a otros países como Alemania.

Las ventas por debajo de coste se incrementan

El siguiente artículo muestra como la creencia de que nadie está dispuesto a vender una vivienda por debajo del precio que pagó es falsa.

Los estragos que está ocasionando la explosión de la burbuja inmobiliaria hacen que cada vez un mayor número de operaciones de compra-venta se estén cerrando a un precio inferior al que se compró la vivienda.

Por otro lado, es complicado vender una vivienda por debajo de un precio que no permita pagar el capital que queda por amortizar en la hipoteca, ya que el banco que hizo el préstamo lo impide. Por lo tanto, este capital es el límite inferior del precio al que se puede vender una vivienda hipotecada.

Este límite inferior va bajando conforme pasa el tiempo, pues conforme se devuelve el dinero que se debe al banco el saldo vivo de la hipoteca decrece. Por lo tanto, la pérdida económica por vender por debajo del precio de coste, es cada vez mayor porque crece conforme se amortiza el capital de la hipoteca.

La tragedia de la burbuja inmobiliaria

En el siguiente artículo se hace una estimación del número de familias que compraron vivienda entre los años 2004 y 2008, y que no serán capaces de pagarla. Estos años fueron los más devastadores de la burbuja inmobiliaria, con los precios más altos que se han registrado.

Mirando atrás se observa el daño tan grande que ha supuesto, y que supone la burbuja inmobiliaria. Y hablo en presente porque todavía los precios están bastante inflados.
Ya no es posible corregir el error que cometieron al comprar su vivienda estas familias, ahora de lo que se trata es de aprender de estos fallos para no volver a cometerlos en el futuro.

Sigue siendo un mal momento para comprar vivienda, porque en general los precios siguen muy por encima de lo que son los salarios. Una vivienda estándar debería pagarse con 3,5 salarios brutos anuales de la unidad familiar, por ejemplo, en Madrid, si este salario es de 30.000 euros, la vivienda típica de 90 metros cuadrados debería valer 105.000 euros.

El precio de la vivienda seguirá bajando en 2012

La previsión por parte del Banco de España es que la vivienda seguirá bajando de precio en 2012.

Los organismos oficiales son bastante cuidadosos a la hora de hablar del mercado de la vivienda, es decir, no son independientes en sus análisis porque saben que el mercado de la vivienda es una fuente de ingresos para las administraciones públicas vía impuestos muy importante.

De hecho desde las administraciones públicas no se hizo absolutamente nada para impedir la creación de la burbuja inmobiliaria, más bien lo contrario, actuando para que se hinchase aún más.

Es por esta razón, que resulte tan importante que el principal organismo económico del país diga claramente que la vivienda va a seguir cayendo de precio, y desmonte las expectativas de algunos en cuanto a una posible revalorización. Y este hecho adquiere todavía más importancia si cabe, porque el Telediario oficial se hace eco de la noticia para que todo el país sea consciente de lo que está pasado y va a pasar con el mercado inmobiliario. He aquí el video con la noticia:



Y aquí, con más detalle, se puede leer el artículo en cuestión en uno de los múltiples periódicos que no han dudado en publicar la noticia.

No es momento para comprar una vivienda, ni lo va a ser durante una buena temporada. Con la excepción de que la vivienda que se adquiera sea con unos fuertes descuentos sobre el precio actual, que es lo lógico cuando se espera que en el futuro esté más barata.

Las bajadas previstas aconsejan no comprar

El entorno económico actual y futuro a medio plazo sigue sin ser favorable a la decisión de comprar una vivienda. Numerosos factores indican que hay que seguir esperando bastante tiempo hasta que merezca la pena comprar una vivienda, es decir, hasta que haya un equilibrio entre el precio de un inmueble con respecto al precio del resto de elementos económicos: salarios, alquileres, materias primas, bienes de consumo, etc...

En el siguiente artículo la OCU muestra como no conviene comprar a no ser que el inmueble en cuestión presente unos fuertes descuentos en su precio. Descuentos que al fin de al cabo tienen su justificación en las negras previsiones del mercado inmobiliario.

He aquí el documento en cuestión.

Además de estas razones hay que indicar que hay suelo preparado para ser urbanizado equivalente a varios millones de viviendas, las cuales se sumarían al stock actual de inmuebles nuevos que no se han podido vender.

He aquí el estudio sobre este suelo disponible para construir.

En definitiva, hay viviendas más que de sobra y por lo tanto lo más seguro es esperar a ver cómo evoluciona el mercado. Tomar decisiones precipitadas no tiene sentido cuando la oferta supera ampliamente la demanda.

Ahora más que nunca hay que AHORRAR

Hace unos meses el Gobierno pedía a las familias el esfuerzo patriótico de comprar las viviendas que sobran, ahora se vuelve a la carga cuando el ejecutivo expresa su disgusto al hecho de que las familias ahorren más, tal como se indica en esta noticia.

Al Gobierno le interesa que sus ciudadanos, que ya sufren las subidas de impuestos y recortes sociales, continúen sacrificándose gastando todos el dinero que ingresan para estimular el consumo interno y maquillar la cifra del producto interior bruto.

Hay que hacer justo lo contrario, hay que ahorrar más que nunca porque estamos viviendo una época de crisis y hay que estar preparado por lo que pueda venir. Las previsiones de una pronta recuperación se repiten una y otra vez por parte del Gobierno no están debidamente justificadas. Continuamente se nos habla de brotes verdes pero sin duda estos no aparecen, es decir, estamos en un desierto y no hay que dejarse engañar por los espejismos, queda crisis para rato.

Y en estas circunstancias hay que ahorrar más, como ya están haciendo las familias. De la misma manera que hay que ahorrar en energía, es la coyuntura actual. Y ese ahorro debe utilizarse para invertir en activos líquidos, como por ejemplo fondos, depósitos o acciones. También es una buena idea invertir en la jubilación, ya que como estamos viendo cada vez la edad de jubilación se retrasa y la pensión de la Seguridad Social será más escasa.

Por supuesto no hay que invertir en unas viviendas que siguen cayendo de precio. Excepto aquellos que ya tienen una hipoteca, y lo que tienen que hacer con ese ahorro es amortizar todo el capital posible de dicha hipoteca, porque el Euribor está muy bajo y lo que hará en un futuro próximo es crecer, encareciendo el capital que queda por amortizar.

En definitiva, ahorrar y reducir deudas es lo que hay que hacer en estas fechas, el sacrificio patriótico que pide el Gobierno es un suicidio, además de ser inútil pues es pan para hoy y hambre para mañana.

En relación con estas cuestión también se puede leer en el siguiente artículo como en realidad el Ahorro Neto de las familias es bastante pequeño e incluso puede a llegar a ser negativo, es decir, que se necesite más endeudamiento para poder vivir.

Sé patriota y compra casas

El Gobierno pide la ayuda de los ciudadanos para absorber el stock de vivienda, es lo que se desprende de las declaraciones del ministro José Blanco a Onda Cero:
http://www.idealista.com/news/archivo/2011/01/18/0290793-blanco-anima-a-la-poblacion-a-comprar-vivienda-porque-asi-resolveriamos-entre-todos-el-problema-d

Se reconoce que el problema económico de este país es fundamentalmente de índole inmobiliario. La burbuja inmobiliaria, durante tantos años negada por el Gobierno, una vez que se ha hecho patente con su pinchazo resulta ahora que es la causa de nuestra mala salud económica.

Desde hace muchos años los que venimos hablando de la burbuja inmobiliaria sabíamos que su pinchazo tendría como consecuencia una crisis económica importante. La solución en su momento habría sido impedir que se hinchase, pero lejos de esto, El Gobierno, las Administraciones Públicas, Bancos y Cajas, negaron su existencia con el objeto de hacer dinero incitando al pueblo a comprar casas cada vez más caras.

Ahora de nuevo se vuelve a apelar al patriotismo comprador de viviendas para salvar el país de la crisis, realmente es esperpéntico. Se le está pidiendo a la gente que compre unas viviendas que están cayendo de precio de forma continua, que sacrifiquen su patrimonio para sanear los balances de los Bancos y Cajas, para que las Administraciones Públicas cobren más impuestos por las transacciones inmobiliarias y así no tengan que emitir tanta deuda a unos mercados que no confían en la solvencia de España.

Meterse en una hipoteca a 30 años es un suicidio financiero que los ciudadanos que puedan deben evitarlo a toda costa, por mucho que el Gobierno lo pida. Además, no es una solución, una persona que contrae semejante compromiso para toda su vida no puede consumir ni ahorrar, que es lo que realmente reactivaría la economía del país.

El Gobierno no se equivoca al reconocer que nuestra crisis económica es por culpa de los inmuebles, pero la solución no es comprar todos los que sobran. La solución es bajar los costes inmobiliarios para que sean equiparables a los países de nuestro entorno, por ejemplo, una vivienda media para una familia debe valer entre 3,5 a 4 veces el salario bruto anual de la misma. También deben bajar los costes inmobiliarios para las empresas. Gracias a la bajada de los costes inmobiliarios para particulares y empresas se podrá ganar competitividad frente a los países de nuestro entorno, vender más productos y reactivar así la economía.

Y es que los costes inmobiliarios, así como el coste de la energía o las materias primas afectan de manera decisiva a los precios de los productos que generan nuestras empresas, haciéndoles perder competitividad. Por lo tanto hay que recuperar la competitividad perdida bajando el coste del factor de producción más caro en relación a los países de nuestro entorno: el inmobiliario.

Ahora, más que nunca… NO COMPRES… nocompresahora.blogspot.com
Valga la redundancia.

La Banca se rinde

Por fin Bancos y Cajas se están dando cuenta de que sólo hay una salida a todas esas viviendas que tienen enquistadas en sus balances. Viviendas que han aceptado como pago de deudas incobrables fundamentalmente por parte de los promotores.

La salida, como se indica en la noticia, no es otra que una fuerte bajada de los precio de la vivienda. La razón es que las otras acciones no han funcionado, entre las cuales se pueden destacar la subida del IVA a mediados de año y el fin de la Desgravación por compra de vivienda al final del 2010.

Si no se procede a una bajada importante de los precios las viviendas, éstas se quedarán en los bancos y cajas, y España se sumirá en una depresión cronificada a lo japonés, con una década económica perdida. Y precisamente la experiencia de lo que ha ocurrido en Japón ha demostrado que hay que evitar este escenario a toda costa, y así lo piensan Bancos y Cajas.

No hay que olvidar que Bancos y Cajas españoles tienen a su vez unas deudas contraídas con otras entidades, a nivel internacional. Estas deudas ser refinanciadas periódicamente, y para que esto sea posible es necesario que el sistema financiero español se muestre sólido, sano y con futuro. Para que esto sea así el entorno económico español debe tener a su vez futuro y perspectivas de crecimiento. Todo lo contrario de lo que supone una depresión a lo japonés como salida a la burbuja inmobiliaria.