La Generación H

Gran parte de la generación del baby-boom de los 70 sufre las consecuencias del holocausto inmobiliario. La cultura generalmente instaurada de la compra de piso ha jugado una mala pasada a muchos. Ahora se empieza a ver claro por todos, porque la burbuja inmobiliaria negada por la mayoría, una vez reventada ya se pone crudamente de manifiesto por todos.

De hecho hasta la ministra económica dice que el pinchazo de la burbuja inmobiliaria les pillo por sorpresa (ver artículo). Es lógico que algo te pille por sorpresa si niegas su existencia. Obviamente el Gobierno y el resto de administraciones públicas no estaban dispuestas a parar la excelente recaudación de impuestos proveniente de los inflados precios de la vivienda.

Las consecuencias las tenemos aquí, duramente reflejadas en la Generación H (ver artículo). Generación que ha sufrido la masificación por donde quiera que ha pasado, y como era de esperar también en la vivienda, que se ha traducido en tener que pagar un altísimo precio por un bien básico para su desarrollo vital. Deberían haber sopesado otras alternativas como el alquiler, pero el afán por la compra, debidamente alimentado por los medios y creencias populares, les ha jugado una mala pasada.

Los Gobiernos lo sabían, pero ellos se renuevan cada 4 años, los males que sufran gran parte de la población durante largo tiempo no les preocupan, miran a corto plazo. Ellos podrían haber optado por políticas más propias de los países más avanzados de Europa, fomentando el alquiler, pero eso les habría supuesto un corte de los ostentosos beneficios inmobiliarios que han obtenido.

La Generación H debe aprender de su historia, debe anticiparse a los problemas futuros, con la vivienda claramente se ha equivocado, pero todavía está a tiempo de prepararse frente a otros problemas que seguro sufrirán, como por ejemplo son las pensiones. Hay que ignorar las voces que aseguran el buen funcionamiento del sistema de pensiones, pues la masificación en este servicio va a hacer que baje la cuantía de las pensiones o simplemente que no se puedan llegar a cobrar. Por ello, deberán ahorrar por su cuenta para tener una jubilación feliz, para disfrutar de su vivienda por fin pagada tras 30 años de esclavitud hipotecaria.

Etapas de la burbuja inmobiliaria

En el sector inmobiliario español nos encontraríamos en algún punto entre el "nuevo paradigma" y el retorno a lo "normal".

Los precios medios partirían en nuestro caso de los de 1986, y dicha media sube como la inflación.

El "bear trap" sería la caída de 1993.

Fuente: http://people.hofstra.edu/Jean-paul_Rodrigue/jpr_blogs.html#Bubbles

Se triplica la oferta de viviendas para alquilar

Alquilar vivienda se está poniendo cada vez más de moda. Mientras que la compra de vivienda se ha frenado bruscamente, la otra opción, alquilar, es cada vez más fácil, pues como se indica en esta noticia el número de viviendas que se ofrecen para alquilar se ha triplicado en el último año.

Está claro que muchos propietarios ante la imposibilidad de vender su vivienda están mirando con buenos ojos a la posibilidad de alquilar su vivienda. Es una buena noticia pues acerca nuestro país a las economías más dinámicas de Europa, donde, de media, sólo el 60% de las familias es propietaria de la vivienda donde reside, frente a más del 85% en el caso de España.

Por lo tanto, vivir de alquiler hasta que el precio de la vivienda toque fondo dentro de unos años, es cada vez más fácil.

Vivienda a mitad de precio en 2011

Los primeros articulistas más conocidos empiezan a hacer sus previsiones sobre cuento le queda por bajar a la vivienda, he aquí el artículo de McCoy.
En éste artículo se habla de como la vivienda va a dividir su precio por 2 en su camino al precio de equilibrio. Equilibrio que se establece con la correspondencia con la renta bruta familiar (una vivienda debería valer 4 veces la renta bruta y no más de 7 como ahora) y el rendimiento del alquiler (debería ser del 4% y no del 2% como ahora)

Ahora es más fácil hacer previsiones, la crisis se ha desvelado con toda su fuerza y no estamos en las épocas de bonanza económica cuando cualquier voz que ponía en duda la solidez de nuestro crecimiento económico era acallada duramente. Pero hay que echar la vista atrás y recordar lo que se comentaba en los foros de Internet, fundamentalmente en idealista.com, ahí gracias al anonimato se podían leer pensamientos libres de todo yugo, foreros como burbujator, a los que hay que agradecer el que nos abriesen la mente, ya pronosticaban hace 5 años estás caídas de precio de más de la mitad con razonamientos muy similares a los de ahora McCoy. Burbujator en su blog recoge su argumentación.

También el profesor José García Montalvo pronóstico en 2003 el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, pero igualmente fue ignorado. Ahora recoge el premio a su perseverancia en forma de atención sobre su discurso como muestra su presencia en los desayunos de TVE en este video, donde habla de la crisis y de la necesaria caída de los precios en la vivienda para que volvamos a remontar el vuelo.

Y para finalizar este post me gustaría poner los siguientes enlaces de una ponencia de Manuel Conthe, expresidente de la CNMV hablando sobre la actual crisis:
Manuel Conthe -(1) Estabilizadores automáticos
Manuel Conthe -(2) Estabilizadores automáticos
Manuel Conthe -(3) Estabilizadores automáticos

Resumiendo, todavía nos queda un larga travesía por el desierto para salir de la crisis actual, durante la cual la caída de los precios de la vivienda va a ser una constante. Hay que esperar unos años para empezar a plantearse la compra de una vivienda.

El precio de la vivienda en caída libre

En la siguiente noticia se muestra como el precio de la vivienda sigue en caída libre según el portal de Fotocasa. La gráfica que acompaña a la noticia es bastante reveladora.


Como en otras ocasiones hay que recordar que está estadística se hace con los precios de salida de inmuebles que no se han vendido, por lo tanto se supone que tras el regateo posterior es imposible saber el precio por el cual se van a vender esos inmuebles. Y es lógico pensar que ahora que la demanda prácticamente no existe, porque las hipotecas se conceden con cuenta gotas, los regateos tiran mucho más que antes del precio a la baja.

El caso es que la caída está siendo más rápida que el ascenso de precio hasta llegar al máximo durante el año pasado, esto quiere decir que han bastado 14 meses de bajadas continuas (más de un 10% en total) para que los precios sean los de hace más de tres años.

Podríamos concluir que teniendo en cuenta los gastos de escritura en la compra venta y el IPC de estos años, el inversor que comprase una casa en 2005 hasta nuestros días si decide venderla ahora estaría perdiendo dinero. Como las bajadas van a continuar, ese año 2005 que marca el punto de inflexión entre la perdida y la ganancia de vender un inmueble a día de hoy se ira moviendo al pasado, 2004, 2003, 2002, etc...

De igual manera como al principio de comprar una vivienda apenas se amortiza capital en la mayoría de los casos, tenemos que los compradores de pocos años atrás tienen ahora mismo una deuda pendiente con el banco que supera el valor de su casa (negative equity)

Finalmente indicar que como se observa en la gráfica la tendencia es que los precios sigan bajando y que sigamos en unos de los peores momentos para comprar una vivienda. Hay que seguir esperando.

El 91% de los españoles pasa de comprar

Este blog nació a mediados de 2006 con la intención de informar sobre la burbuja inmobiliaria y desaconsejar la compra de una vivienda sobrevalorada. El tiempo ha pasado poniendo de relieve que ya en 2006 era un mal momento para comprar, de hecho en las estadísticas de precio de idealista.com sobre la capital y la comunidad de Madrid, se observa como los precios actuales ha bajado hasta los que había a mediados de 2005.

La pronosticada crisis nos golpea con fuerza y es la causa fundamental de que el 91% de los españoles piensen que ahora no es momento para comprar, como muestra esta noticia. Por esa parte uno de los objetivos de este blog se ha cumplido.

Ahora se trataría de determinar cuando se volverá a dar un escenario óptimo para la compra. Toca esperar a que llegue, si es que llega, quien sabe, tal vez el alquiler se muestre por muchos años como la opción más inteligente. O bien se producen las bajadas del coste de las viviendas necesaria como para que se puedan comprar a un justo precio.

De momento esto, la crisis en nuestro país, no ha hecho más que empezar. El Gobierno en su optimismo pone fechas cercanas para el fin de la crisis, pero conforme se conocen más datos sobre la cruda realidad esa fecha se retrasa. Pero tampoco está claro que el final de la crisis sea el momento de comprar, a ver en qué condiciones salimos.

De momento todos los indicadores reflejan el empeoramiento de nuestra economía, paro en alza, morosidad en alza, caída del consumo, etc... Y lo peor está por llegar, de momento los nuevos parados pueden aguantar con el subsidio, pero habrá que ver que pasa cuando éste se acabe dentro de un par de años.

Paro, morosidad y bajadas de precio

Ya llevamos una serie de meses donde el paro no deja de crecer, como vemos en esta noticia. Es lógico, el modelo económico español basado en el ladrillo ha tocado a su fin. El sector de la construcción residencial disminuye su actividad y necesita menos trabajadores. Esto además afecta a otros sectores de forma indirecta de tal manera que la crisis es inevitable.

Obviamente el aumento del paro afecta claramente a la compra de pisos y a su precio que se baja cada vez más, como se comenta en esta otra noticia. Si antes ya era poco aconsejable comprar una vivienda ahora lo es mucho menos.

Está claro, “nocompresahora” más que nunca es la posición más inteligente. La siguiente pregunta es, si ahora no... ¿cuando? Pues habría que preguntarse:
- ¿Cuanto durará la crisis? Pues lo precios van a seguir bajando con está.
- ¿Cuanto durará la restricción de crédito para el ladrillo? Los bancos siguen prestando dinero pero poco para operaciones inmobiliarias, o por lo menos sin la alegría del pasado. Los precios seguirán bajando si no hay hipotecas que conceder.
- ¿Cuantos parados habrá al final de la crisis? Es decir cuanta gente tendrá trabajo y pueda ser demanda de vivienda
- ¿Cuantas viviendas habrá disponibles al final de la crisis? Porque las viviendas siguen construyéndose, y mientras puedan los promotores van a seguir haciéndolo. El stock de viviendas disponibles seguirá creciendo.
- ¿Cuanto costará alquilar? La gran alternativa, acercarnos a Europa, modernizarnos en este aspecto puede que por fin tome fuerza. Si eso es así, ¿para que comprar?

Muchos interrogantes, muchas respuestas críticas que llegarán con el tiempo, con lo que por ahora la postura es esperar varios años a ver como se desencadenan los acontecimientos.