Hay que esperar para comprar. La meseta de la negación

Últimamente salen bastantes titulares anunciando la bajada de precios, está claro que el mercado inmobiliario español hace tiempo que no es lo que era, que los plazos de venta se alargan cada vez más y que se dan bajadas.

Pero no hay que confundirse ni creer que ya es el momento de comprar, ni mucho menos. De igual manera que no se compra una acción en la Bolsa cuando está bajando, no se puede comprar una vivienda cuando lo está disminuyendo de precio. Hay que esperar a que llegue a su suelo.

El proceso de descomposición de la burbuja inmobiliaria es lento, o lo que es lo mismo, la descomposición de las expectativas de ganar con la vivienda. Es duro para un vendedor tener que asumir las rebajas.

En el siguiente enlace se hace un análisis del mercado inmobiliario en EEUU cuya gráfica que muestro se puede aplicar al caso español.



Este experto comenta COMO evolucionan los precios en los mercados inmobiliarios que han sufrido una "burbuja". El gráfico no está basado en cifras "reales", sino que es un MODELO que sirve para interpretar la realidad.

Hay cinco variables que se comparan:
- La linea rosa (Sales New&existing) es la de las VENTAS de inmuebles nuevos o de 2da mano.
- La línea negra (Sales Prices) es el precio de VENTA de los inmuebles.
- La línea verde (housing starts) son las viviendas nuevas que se inician cada año (construcción)
- La línea roja (Inventory New&existing) es el STOCK de viviendas nuevas y usadas.
- La línea azul (foreclosures) indica los quebrantos o impagos.

En el siguiente enlace se hace una traducción del análisis de la gráfica que resumo:
Al principio la línea rosa (ventas) sube y la línea negra (precios) sube... todo bonito, el mercado "crece". Se inician casas nuevas, el stock se mantiene constante y las quiebras o impagos son los normales. Esta situación la conocen... es la que se ha vivido hasta ahora.

En un punto dado, la cantidad de ventas (rosa) empieza a BAJAR. Sin embargo, los precios (inmobiliarios) entran en lo que este experto denomina "Plateau of Denial", cuya traducción sería algo así como "Meseta de Denegación".

Esto es... se vende MENOS que antes, pero la gente se niega a vender casas a MENOS PRECIO (cómo voy a vender más barato de lo que compré ?) y por lo tanto los precios parece que "no bajan".

Como los precios no han variado y este mercado es MUY LENTO para frenarse, la construcción de casas continúa (línea verde) y los quebrantos, sólo empiezan a crecer cuando los primeros "ahorcados" ya no aguantan más (nadie deja de pagar su casa).

Sin embargo, al haber bajado las ventas y seguir la construcción, el stock SUBE.

En un momento dado queda claro que la situación es insostenible (aumento de stock, bajada de ventas) y el precio reacciona a la BAJA.

Sin embargo -y esto es lo interesante- el precio al bajar, produce un efecto conocido como "false Bottom" (falso piso) y que en realidad es mucho más "aserrado" de lo que se muestra en el modelo.

Cuando algo "baja", algunos compradores tardíos se ponen contentos y ENTRAN en el mercado.

Esto hace que el precio de venta pueda "subir y bajar" un poco luego de las primeras rebajas y que las ventas puedan "subir" compensando un poco la acumulación de stocks.

Sin embargo, la dinámica del mercado es demasiado PODEROSA (mucho stock, incremento de impagos, siguen las construcciones, faltan compradores) y finalmente las variables del mercado tienen que AJUSTARSE a su punto de EQUILIBRIO (como pasa en TODOS los mercados).

Si se fijan, el autor habla de un "punto de no retorno" (Point of No Return) cuando ya las ventas no logran compensar el incremento del stock.

Finalmente, la presión de los impagos, la baja de ventas y el cambio de expectativas en el mercado -se dejan de constuir casas nuevas, aumenta el desempleo en el sector, etc.-, pasan por la línea del "Cross of Doom" y se completa el desbarranco hasta que se llegue al "punto de equilibrio" y el mercado pueda empezar a absorber el stock acumulado en el largo plazo.

Obviamente es un MODELO y no es EXACTO, pero, tiene la virtud de mostrar la DINAMICA DE CINCO VARIABLES que van de la mano en este mercado.

Es importante que no se confundan los "false bottom", con reversiones en la curva de precios. Verán MUCHOS en los próximos meses y años, pero, hasta que el stock no empiece a BAJAR producto de MENOS CONSTRUCCIONES y MAS VENTAS, no habrán llegado a la reversión de la curva.

Ahora estaríamos en la meseta de negación, los vendedores se niegan a aceptar las rebajas y mantienen el precio. Así que todavía hay que esperar para comprar porque la morosidad está creciendo, el stock está creciendo, mientras que el inicio de nuevas viviendas y el ritmo de las ventas están decreciendo.

Habría que esperar a pasar todas las fases comentadas, a una situación con la morosidad baja, un stock y ritmos de venta estables, el dato de viviendas iniciadas estable y a un valor lógico (unas 200.000 para España, y no como ahora que construimos más que la suma de lo que se hace en Alemania, Francia e Inglaterra) Y por supuesto, a un precio razonable que permitiese pagar la casa en 10-15 años de hipoteca.