SÁLVATE, no te hipoteques de por VIDA

Bajar precios inmobiliarios para competir mejor

2012-01-13T14:26:00.004+01:00

Para que España salga de la crisis debe tener una economía más competitiva que permita crear productos a menor precio que el de los países de su entorno. Dentro de esta economía se pueden crear más empresas y reducir así el paro.

Las empresas tienen una serie de gastos como son las materias primas que utilizan para crear sus productos, la electricidad, los salarios de sus empleados, el coste del local o nave industrial, etc.

Todos estos gastos se repercuten en el precio final de los productos de la empresa. Precio al que además se le suma el margen de beneficio para tener el precio de venta definitivo. Obviamente sin beneficio la existencia de una empresa no tiene sentido.

Las empresas españolas tienen el problema de soportar unos costes inmobiliarios relativamente más altos que los de los países de su entorno. Esto se ve en la siguiente imagen, donde se observa que los países más competitivos son aquellos en los que menos han subido los costes inmobiliarios desde 1970. La comparación con Alemania es bastante llamativa, de hecho los resultados económicos de este país pese a la crisis son excelentes.

Además hay que tener en cuenta que el coste inmobiliario que soportan las empresas incluye dos conceptos, el directo que es el coste del edificio/s donde se ubica la empresa, y el indirecto que es el coste que pagan los empleados por su vivienda. Es decir, parte del sueldo del empleado se usa para vivienda (pagar la hipoteca, el alquiler y/o otros costes de la vivienda)

Los niveles tan altos de cuotas hipotecarías y alquileres, suponen que la gente no pueda trabajar si no es por un sueldo bastante más alto de lo que podría ser si el coste de la vivienda fuese razonable. Y este hecho hace que las empresas españolas no sean competitivas.

La gráfica anterior demuestra el daño que han hecho las políticas económicas que han beneficiado al ladrillo. Se ha ido perdiendo competitividad con respecto los precios inmobiliarios subían.

La forma más rápida de salir de la crisis es volver a la situación de varias décadas atrás, haciendo que los precios inmobiliarios bajen hasta nivel que tenían en el pasado, cuando la economía española era competitiva con respecto a otros países como Alemania.

Las ventas por debajo de coste se incrementan

2012-01-13T14:15:00.000+01:00

El siguiente artículo muestra como la creencia de que nadie está dispuesto a vender una vivienda por debajo del precio que pagó es falsa.

Los estragos que está ocasionando la explosión de la burbuja inmobiliaria hacen que cada vez un mayor número de operaciones de compra-venta se estén cerrando a un precio inferior al que se compró la vivienda.

Por otro lado, es complicado vender una vivienda por debajo de un precio que no permita pagar el capital que queda por amortizar en la hipoteca, ya que el banco que hizo el préstamo lo impide. Por lo tanto, este capital es el límite inferior del precio al que se puede vender una vivienda hipotecada.

Este límite inferior va bajando conforme pasa el tiempo, pues conforme se devuelve el dinero que se debe al banco el saldo vivo de la hipoteca decrece. Por lo tanto, la pérdida económica por vender por debajo del precio de coste, es cada vez mayor porque crece conforme se amortiza el capital de la hipoteca.

La tragedia de la burbuja inmobiliaria

2011-11-11T13:40:00.002+01:00

En el siguiente artículo se hace una estimación del número de familias que compraron vivienda entre los años 2004 y 2008, y que no serán capaces de pagarla. Estos años fueron los más devastadores de la burbuja inmobiliaria, con los precios más altos que se han registrado.

Mirando atrás se observa el daño tan grande que ha supuesto, y que supone la burbuja inmobiliaria. Y hablo en presente porque todavía los precios están bastante inflados.
Ya no es posible corregir el error que cometieron al comprar su vivienda estas familias, ahora de lo que se trata es de aprender de estos fallos para no volver a cometerlos en el futuro.

Sigue siendo un mal momento para comprar vivienda, porque en general los precios siguen muy por encima de lo que son los salarios. Una vivienda estándar debería pagarse con 3,5 salarios brutos anuales de la unidad familiar, por ejemplo, en Madrid, si este salario es de 30.000 euros, la vivienda típica de 90 metros cuadrados debería valer 105.000 euros.

El precio de la vivienda seguirá bajando en 2012

2011-06-10T09:52:00.006+02:00

La previsión por parte del Banco de España es que la vivienda seguirá bajando de precio en 2012.

Los organismos oficiales son bastante cuidadosos a la hora de hablar del mercado de la vivienda, es decir, no son independientes en sus análisis porque saben que el mercado de la vivienda es una fuente de ingresos para las administraciones públicas vía impuestos muy importante.

De hecho desde las administraciones públicas no se hizo absolutamente nada para impedir la creación de la burbuja inmobiliaria, más bien lo contrario, actuando para que se hinchase aún más.

Es por esta razón, que resulte tan importante que el principal organismo económico del país diga claramente que la vivienda va a seguir cayendo de precio, y desmonte las expectativas de algunos en cuanto a una posible revalorización. Y este hecho adquiere todavía más importancia si cabe, porque el Telediario oficial se hace eco de la noticia para que todo el país sea consciente de lo que está pasado y va a pasar con el mercado inmobiliario. He aquí el video con la noticia:

Y aquí, con más detalle, se puede leer el artículo en cuestión en uno de los múltiples periódicos que no han dudado en publicar la noticia.

No es momento para comprar una vivienda, ni lo va a ser durante una buena temporada. Con la excepción de que la vivienda que se adquiera sea con unos fuertes descuentos sobre el precio actual, que es lo lógico cuando se espera que en el futuro esté más barata.

Las bajadas previstas aconsejan no comprar

2011-05-10T18:09:00.003+02:00

El entorno económico actual y futuro a medio plazo sigue sin ser favorable a la decisión de comprar una vivienda. Numerosos factores indican que hay que seguir esperando bastante tiempo hasta que merezca la pena comprar una vivienda, es decir, hasta que haya un equilibrio entre el precio de un inmueble con respecto al precio del resto de elementos económicos: salarios, alquileres, materias primas, bienes de consumo, etc...

En el siguiente artículo la OCU muestra como no conviene comprar a no ser que el inmueble en cuestión presente unos fuertes descuentos en su precio. Descuentos que al fin de al cabo tienen su justificación en las negras previsiones del mercado inmobiliario.

He aquí el documento en cuestión.

Además de estas razones hay que indicar que hay suelo preparado para ser urbanizado equivalente a varios millones de viviendas, las cuales se sumarían al stock actual de inmuebles nuevos que no se han podido vender.

He aquí el estudio sobre este suelo disponible para construir.

En definitiva, hay viviendas más que de sobra y por lo tanto lo más seguro es esperar a ver cómo evoluciona el mercado. Tomar decisiones precipitadas no tiene sentido cuando la oferta supera ampliamente la demanda.

Ahora más que nunca hay que AHORRAR

2011-03-02T15:43:00.005+01:00

Hace unos meses el Gobierno pedía a las familias el esfuerzo patriótico de comprar las viviendas que sobran, ahora se vuelve a la carga cuando el ejecutivo expresa su disgusto al hecho de que las familias ahorren más, tal como se indica en esta noticia.

Al Gobierno le interesa que sus ciudadanos, que ya sufren las subidas de impuestos y recortes sociales, continúen sacrificándose gastando todos el dinero que ingresan para estimular el consumo interno y maquillar la cifra del producto interior bruto.

Hay que hacer justo lo contrario, hay que ahorrar más que nunca porque estamos viviendo una época de crisis y hay que estar preparado por lo que pueda venir. Las previsiones de una pronta recuperación se repiten una y otra vez por parte del Gobierno no están debidamente justificadas. Continuamente se nos habla de brotes verdes pero sin duda estos no aparecen, es decir, estamos en un desierto y no hay que dejarse engañar por los espejismos, queda crisis para rato.

Y en estas circunstancias hay que ahorrar más, como ya están haciendo las familias. De la misma manera que hay que ahorrar en energía, es la coyuntura actual. Y ese ahorro debe utilizarse para invertir en activos líquidos, como por ejemplo fondos, depósitos o acciones. También es una buena idea invertir en la jubilación, ya que como estamos viendo cada vez la edad de jubilación se retrasa y la pensión de la Seguridad Social será más escasa.

Por supuesto no hay que invertir en unas viviendas que siguen cayendo de precio. Excepto aquellos que ya tienen una hipoteca, y lo que tienen que hacer con ese ahorro es amortizar todo el capital posible de dicha hipoteca, porque el Euribor está muy bajo y lo que hará en un futuro próximo es crecer, encareciendo el capital que queda por amortizar.

En definitiva, ahorrar y reducir deudas es lo que hay que hacer en estas fechas, el sacrificio patriótico que pide el Gobierno es un suicidio, además de ser inútil pues es pan para hoy y hambre para mañana.

En relación con estas cuestión también se puede leer en el siguiente artículo como en realidad el Ahorro Neto de las familias es bastante pequeño e incluso puede a llegar a ser negativo, es decir, que se necesite más endeudamiento para poder vivir.

Sé patriota y compra casas

2011-01-19T18:23:00.001+01:00

El Gobierno pide la ayuda de los ciudadanos para absorber el stock de vivienda, es lo que se desprende de las declaraciones del ministro José Blanco a Onda Cero:
http://www.idealista.com/news/archivo/2011/01/18/0290793-blanco-anima-a-la-poblacion-a-comprar-vivienda-porque-asi-resolveriamos-entre-todos-el-problema-d

Se reconoce que el problema económico de este país es fundamentalmente de índole inmobiliario. La burbuja inmobiliaria, durante tantos años negada por el Gobierno, una vez que se ha hecho patente con su pinchazo resulta ahora que es la causa de nuestra mala salud económica.

Desde hace muchos años los que venimos hablando de la burbuja inmobiliaria sabíamos que su pinchazo tendría como consecuencia una crisis económica importante. La solución en su momento habría sido impedir que se hinchase, pero lejos de esto, El Gobierno, las Administraciones Públicas, Bancos y Cajas, negaron su existencia con el objeto de hacer dinero incitando al pueblo a comprar casas cada vez más caras.

Ahora de nuevo se vuelve a apelar al patriotismo comprador de viviendas para salvar el país de la crisis, realmente es esperpéntico. Se le está pidiendo a la gente que compre unas viviendas que están cayendo de precio de forma continua, que sacrifiquen su patrimonio para sanear los balances de los Bancos y Cajas, para que las Administraciones Públicas cobren más impuestos por las transacciones inmobiliarias y así no tengan que emitir tanta deuda a unos mercados que no confían en la solvencia de España.

Meterse en una hipoteca a 30 años es un suicidio financiero que los ciudadanos que puedan deben evitarlo a toda costa, por mucho que el Gobierno lo pida. Además, no es una solución, una persona que contrae semejante compromiso para toda su vida no puede consumir ni ahorrar, que es lo que realmente reactivaría la economía del país.

El Gobierno no se equivoca al reconocer que nuestra crisis económica es por culpa de los inmuebles, pero la solución no es comprar todos los que sobran. La solución es bajar los costes inmobiliarios para que sean equiparables a los países de nuestro entorno, por ejemplo, una vivienda media para una familia debe valer entre 3,5 a 4 veces el salario bruto anual de la misma. También deben bajar los costes inmobiliarios para las empresas. Gracias a la bajada de los costes inmobiliarios para particulares y empresas se podrá ganar competitividad frente a los países de nuestro entorno, vender más productos y reactivar así la economía.

Y es que los costes inmobiliarios, así como el coste de la energía o las materias primas afectan de manera decisiva a los precios de los productos que generan nuestras empresas, haciéndoles perder competitividad. Por lo tanto hay que recuperar la competitividad perdida bajando el coste del factor de producción más caro en relación a los países de nuestro entorno: el inmobiliario.

Ahora, más que nunca… NO COMPRES… nocompresahora.blogspot.com
Valga la redundancia.

La Banca se rinde

2010-11-19T11:51:00.002+01:00

Por fin Bancos y Cajas se están dando cuenta de que sólo hay una salida a todas esas viviendas que tienen enquistadas en sus balances. Viviendas que han aceptado como pago de deudas incobrables fundamentalmente por parte de los promotores.

La salida, como se indica en la noticia, no es otra que una fuerte bajada de los precio de la vivienda. La razón es que las otras acciones no han funcionado, entre las cuales se pueden destacar la subida del IVA a mediados de año y el fin de la Desgravación por compra de vivienda al final del 2010.

Si no se procede a una bajada importante de los precios las viviendas, éstas se quedarán en los bancos y cajas, y España se sumirá en una depresión cronificada a lo japonés, con una década económica perdida. Y precisamente la experiencia de lo que ha ocurrido en Japón ha demostrado que hay que evitar este escenario a toda costa, y así lo piensan Bancos y Cajas.

No hay que olvidar que Bancos y Cajas españoles tienen a su vez unas deudas contraídas con otras entidades, a nivel internacional. Estas deudas ser refinanciadas periódicamente, y para que esto sea posible es necesario que el sistema financiero español se muestre sólido, sano y con futuro. Para que esto sea así el entorno económico español debe tener a su vez futuro y perspectivas de crecimiento. Todo lo contrario de lo que supone una depresión a lo japonés como salida a la burbuja inmobiliaria.

Demasiadas viviendas hasta 2015

2010-11-17T15:42:00.003+01:00

El futuro del sector de la vivienda en España es bastante negro para los vendedores. Se ha construido mucho más de lo que se necesitaba durante la burbuja inmobiliaria y ahora hay que ver cuanto tiempo se tarda en digerir este empacho de ladrillo.

Un par de noticias con respecto a un estudio al respecto tratan el tema, son las siguientes:
www.invertia.com/noticias/articulo-final.asp?idNoticia=2432774
www.elmundo.es/elmundo/2010/11/17/suvivienda/1289999649.html

Es decir que el sector inmobiliario va a estar revuelto por lo menos 15 años, con lo que mucho cuidado con las compras y más si son para invertir. Como que mejor se pone el dinero en otros sectores con más futuro, porque al del ladrillo le esperan 15 años de travesía por el desierto.

Además hay vivienda de sobra para 5 años, con lo que no hay que tener ninguna angustia por comprar, lo seguro es esperar a ver como se desencadenan los acontecimientos. Eso sí mientra más se alargue la crisis estos plazos pueden ser más largos, y las caídas de precio más acusadas.

De momento aquí ya cuentan que por lo menos descuentos de un 20% con respecto a los precios de este año no hay quien los evite. Son además necesarios para colocar el stock sobrante, porque está claro que sin rebajas no se van a vender.

Burbuja Inmobiliaria: Conceptos Básicos

2010-06-07T16:11:00.001+02:00

Según PPCC:

- (BURBUJA INMOBILIARIA) Esto solo es una burbuja inmobiliaria; hemos hecho pagar a los niños auténticas millonadas por pisos que no valen nada, mientras nos regodeábamos vanamente en cuán millonarios éramos;

- (HIPOTECÓN) Ese dineral, los niños, lo han tenido que tomar prestado a larguísimo plazo de los 99 bancos y Cajas de Ahorros que teníamos en España;

- (DEUDA EXTERNA) A su vez, éstas 99 entidades, no disponían de recursos suficientes para la fortuna que se les pedía, y tuvieron que tomar prestado un caudal ingente fuera de España, especialmente, en Alemania y Francia;

- (INSOLVENCIA) Pinchada la burbuja, la situación en que quedan los niños, que se van a enfadar mucho conforme vayan comprobando que han sido estafados, no es nada comparada con la de los bancos y Cajas de Ahorros; que, por un lado, tienen que honrar su propia deuda, y, por otro, pende de un hilo la devolución por los niños del dineral que se les ha prestado; para empeorar las cosas, la actividad inmobiliaria era el motor de la economía española, de modo que se ha gripado la actividad común en la que bancos y Cajas de Ahorros ganan su dinero normal;

- (DEUDA PÚBLICA) Para sostener a las entidades de crédito, el Estado tiene que entregarles otro nuevo dineral que, igualmente, debe pedir prestado en España (entre otros, a los que se han puesto ricos vendiendo los pisos) y fuera de España, porque no obtiene suficiente dinero en la recaudación tributaria ordinaria;

- (AUSTERIDAD CREÍBLE) Pedir prestado dinero es traértelo de tu futuro, por tanto, el Estado está comprometiendo su recaudación tributaria futura y sus prestamistas quieren ver un plan de austeridad creíble para seguir financiándole;

- (DEVALUACIÓN INTERNA) La situación se caracteriza, pues, por un enorme endeudamiento en cascada: niños, bancos y Cajas de Ahorro, Estado; en la medida en que vayamos devolviendo los préstamos, iremos recuperando el crédito y el pulso económico; y, para pagar lo que se debe, hay que tener cuanto más ingresos, mejor, lo que nos obliga a ser muy buenos trabajando y exportando.

Fuente.

La Generación H

2009-10-27T18:19:00.002+01:00

Gran parte de la generación del baby-boom de los 70 sufre las consecuencias del holocausto inmobiliario. La cultura generalmente instaurada de la compra de piso ha jugado una mala pasada a muchos. Ahora se empieza a ver claro por todos, porque la burbuja inmobiliaria negada por la mayoría, una vez reventada ya se pone crudamente de manifiesto por todos.

De hecho hasta la ministra económica dice que el pinchazo de la burbuja inmobiliaria les pillo por sorpresa (ver artículo). Es lógico que algo te pille por sorpresa si niegas su existencia. Obviamente el Gobierno y el resto de administraciones públicas no estaban dispuestas a parar la excelente recaudación de impuestos proveniente de los inflados precios de la vivienda.

Las consecuencias las tenemos aquí, duramente reflejadas en la Generación H (ver artículo). Generación que ha sufrido la masificación por donde quiera que ha pasado, y como era de esperar también en la vivienda, que se ha traducido en tener que pagar un altísimo precio por un bien básico para su desarrollo vital. Deberían haber sopesado otras alternativas como el alquiler, pero el afán por la compra, debidamente alimentado por los medios y creencias populares, les ha jugado una mala pasada.

Los Gobiernos lo sabían, pero ellos se renuevan cada 4 años, los males que sufran gran parte de la población durante largo tiempo no les preocupan, miran a corto plazo. Ellos podrían haber optado por políticas más propias de los países más avanzados de Europa, fomentando el alquiler, pero eso les habría supuesto un corte de los ostentosos beneficios inmobiliarios que han obtenido.

La Generación H debe aprender de su historia, debe anticiparse a los problemas futuros, con la vivienda claramente se ha equivocado, pero todavía está a tiempo de prepararse frente a otros problemas que seguro sufrirán, como por ejemplo son las pensiones. Hay que ignorar las voces que aseguran el buen funcionamiento del sistema de pensiones, pues la masificación en este servicio va a hacer que baje la cuantía de las pensiones o simplemente que no se puedan llegar a cobrar. Por ello, deberán ahorrar por su cuenta para tener una jubilación feliz, para disfrutar de su vivienda por fin pagada tras 30 años de esclavitud hipotecaria.

Etapas de la burbuja inmobiliaria

2009-09-18T09:16:00.005+02:00

En el sector inmobiliario español nos encontraríamos en algún punto entre el "nuevo paradigma" y el retorno a lo "normal".

Los precios medios partirían en nuestro caso de los de 1986, y dicha media sube como la inflación.

El "bear trap" sería la caída de 1993.

Fuente: http://people.hofstra.edu/Jean-paul_Rodrigue/jpr_blogs.html#Bubbles

Se triplica la oferta de viviendas para alquilar

2008-12-28T20:19:00.002+01:00

Alquilar vivienda se está poniendo cada vez más de moda. Mientras que la compra de vivienda se ha frenado bruscamente, la otra opción, alquilar, es cada vez más fácil, pues como se indica en esta noticia el número de viviendas que se ofrecen para alquilar se ha triplicado en el último año.

Está claro que muchos propietarios ante la imposibilidad de vender su vivienda están mirando con buenos ojos a la posibilidad de alquilar su vivienda. Es una buena noticia pues acerca nuestro país a las economías más dinámicas de Europa, donde, de media, sólo el 60% de las familias es propietaria de la vivienda donde reside, frente a más del 85% en el caso de España.

Por lo tanto, vivir de alquiler hasta que el precio de la vivienda toque fondo dentro de unos años, es cada vez más fácil.

Vivienda a mitad de precio en 2011

2008-12-04T09:44:00.004+01:00

Los primeros articulistas más conocidos empiezan a hacer sus previsiones sobre cuento le queda por bajar a la vivienda, he aquí el artículo de McCoy.
En éste artículo se habla de como la vivienda va a dividir su precio por 2 en su camino al precio de equilibrio. Equilibrio que se establece con la correspondencia con la renta bruta familiar (una vivienda debería valer 4 veces la renta bruta y no más de 7 como ahora) y el rendimiento del alquiler (debería ser del 4% y no del 2% como ahora)

Ahora es más fácil hacer previsiones, la crisis se ha desvelado con toda su fuerza y no estamos en las épocas de bonanza económica cuando cualquier voz que ponía en duda la solidez de nuestro crecimiento económico era acallada duramente. Pero hay que echar la vista atrás y recordar lo que se comentaba en los foros de Internet, fundamentalmente en idealista.com, ahí gracias al anonimato se podían leer pensamientos libres de todo yugo, foreros como burbujator, a los que hay que agradecer el que nos abriesen la mente, ya pronosticaban hace 5 años estás caídas de precio de más de la mitad con razonamientos muy similares a los de ahora McCoy. Burbujator en su blog recoge su argumentación.

También el profesor José García Montalvo pronóstico en 2003 el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, pero igualmente fue ignorado. Ahora recoge el premio a su perseverancia en forma de atención sobre su discurso como muestra su presencia en los desayunos de TVE en este video, donde habla de la crisis y de la necesaria caída de los precios en la vivienda para que volvamos a remontar el vuelo.

Y para finalizar este post me gustaría poner los siguientes enlaces de una ponencia de Manuel Conthe, expresidente de la CNMV hablando sobre la actual crisis:
Manuel Conthe -(1) Estabilizadores automáticos
Manuel Conthe -(2) Estabilizadores automáticos
Manuel Conthe -(3) Estabilizadores automáticos

Resumiendo, todavía nos queda un larga travesía por el desierto para salir de la crisis actual, durante la cual la caída de los precios de la vivienda va a ser una constante. Hay que esperar unos años para empezar a plantearse la compra de una vivienda.

El precio de la vivienda en caída libre

2008-11-06T08:44:00.006+01:00

En la siguiente noticia se muestra como el precio de la vivienda sigue en caída libre según el portal de Fotocasa. La gráfica que acompaña a la noticia es bastante reveladora.

Como en otras ocasiones hay que recordar que está estadística se hace con los precios de salida de inmuebles que no se han vendido, por lo tanto se supone que tras el regateo posterior es imposible saber el precio por el cual se van a vender esos inmuebles. Y es lógico pensar que ahora que la demanda prácticamente no existe, porque las hipotecas se conceden con cuenta gotas, los regateos tiran mucho más que antes del precio a la baja.

El caso es que la caída está siendo más rápida que el ascenso de precio hasta llegar al máximo durante el año pasado, esto quiere decir que han bastado 14 meses de bajadas continuas (más de un 10% en total) para que los precios sean los de hace más de tres años.

Podríamos concluir que teniendo en cuenta los gastos de escritura en la compra venta y el IPC de estos años, el inversor que comprase una casa en 2005 hasta nuestros días si decide venderla ahora estaría perdiendo dinero. Como las bajadas van a continuar, ese año 2005 que marca el punto de inflexión entre la perdida y la ganancia de vender un inmueble a día de hoy se ira moviendo al pasado, 2004, 2003, 2002, etc...

De igual manera como al principio de comprar una vivienda apenas se amortiza capital en la mayoría de los casos, tenemos que los compradores de pocos años atrás tienen ahora mismo una deuda pendiente con el banco que supera el valor de su casa (negative equity)

Finalmente indicar que como se observa en la gráfica la tendencia es que los precios sigan bajando y que sigamos en unos de los peores momentos para comprar una vivienda. Hay que seguir esperando.

El 91% de los españoles pasa de comprar

2008-10-22T08:55:00.001+02:00

Este blog nació a mediados de 2006 con la intención de informar sobre la burbuja inmobiliaria y desaconsejar la compra de una vivienda sobrevalorada. El tiempo ha pasado poniendo de relieve que ya en 2006 era un mal momento para comprar, de hecho en las estadísticas de precio de idealista.com sobre la capital y la comunidad de Madrid, se observa como los precios actuales ha bajado hasta los que había a mediados de 2005.

La pronosticada crisis nos golpea con fuerza y es la causa fundamental de que el 91% de los españoles piensen que ahora no es momento para comprar, como muestra esta noticia. Por esa parte uno de los objetivos de este blog se ha cumplido.

Ahora se trataría de determinar cuando se volverá a dar un escenario óptimo para la compra. Toca esperar a que llegue, si es que llega, quien sabe, tal vez el alquiler se muestre por muchos años como la opción más inteligente. O bien se producen las bajadas del coste de las viviendas necesaria como para que se puedan comprar a un justo precio.

De momento esto, la crisis en nuestro país, no ha hecho más que empezar. El Gobierno en su optimismo pone fechas cercanas para el fin de la crisis, pero conforme se conocen más datos sobre la cruda realidad esa fecha se retrasa. Pero tampoco está claro que el final de la crisis sea el momento de comprar, a ver en qué condiciones salimos.

De momento todos los indicadores reflejan el empeoramiento de nuestra economía, paro en alza, morosidad en alza, caída del consumo, etc... Y lo peor está por llegar, de momento los nuevos parados pueden aguantar con el subsidio, pero habrá que ver que pasa cuando éste se acabe dentro de un par de años.

Paro, morosidad y bajadas de precio

2008-09-10T13:16:00.001+02:00

Ya llevamos una serie de meses donde el paro no deja de crecer, como vemos en esta noticia. Es lógico, el modelo económico español basado en el ladrillo ha tocado a su fin. El sector de la construcción residencial disminuye su actividad y necesita menos trabajadores. Esto además afecta a otros sectores de forma indirecta de tal manera que la crisis es inevitable.

Obviamente el aumento del paro afecta claramente a la compra de pisos y a su precio que se baja cada vez más, como se comenta en esta otra noticia. Si antes ya era poco aconsejable comprar una vivienda ahora lo es mucho menos.

Está claro, “nocompresahora” más que nunca es la posición más inteligente. La siguiente pregunta es, si ahora no... ¿cuando? Pues habría que preguntarse:
- ¿Cuanto durará la crisis? Pues lo precios van a seguir bajando con está.
- ¿Cuanto durará la restricción de crédito para el ladrillo? Los bancos siguen prestando dinero pero poco para operaciones inmobiliarias, o por lo menos sin la alegría del pasado. Los precios seguirán bajando si no hay hipotecas que conceder.
- ¿Cuantos parados habrá al final de la crisis? Es decir cuanta gente tendrá trabajo y pueda ser demanda de vivienda
- ¿Cuantas viviendas habrá disponibles al final de la crisis? Porque las viviendas siguen construyéndose, y mientras puedan los promotores van a seguir haciéndolo. El stock de viviendas disponibles seguirá creciendo.
- ¿Cuanto costará alquilar? La gran alternativa, acercarnos a Europa, modernizarnos en este aspecto puede que por fin tome fuerza. Si eso es así, ¿para que comprar?

Muchos interrogantes, muchas respuestas críticas que llegarán con el tiempo, con lo que por ahora la postura es esperar varios años a ver como se desencadenan los acontecimientos.

Una de las grandes inmobiliarias en quiebra

2008-07-24T09:50:00.001+02:00

La coletilla de posts anteriores está más de moda que nunca, como se le puede pasar por la cabeza a un particular comprar ahora una vivienda cuando una de las más grandes inmobiliarias del país, Martinsa-Fadesa, presenta la suspensión de pagos como se muestra en esta noticia.

El negocio inmobiliario actualmente es un mal negocio, el síntoma más claro son las dificultades que están pasando sus empresas, y que una de las mayores quiebre es más que significativo. No hay financiación para el sector inmobiliario porque no tiene futuro.

Tendría futuro sí se aceptasen las rebajas importantes de precio, pero mientras se intente mantener el nivel abusivo de precio las viviendas no se van a vender con la suficiente rapidez y empresas como Martinsa-Fadesa se van directamente al abismo.

¿De verdad cree que ahora hay que comprarse una vivienda?

El Gobierno ha hablado: la vivienda baja

2008-07-24T09:36:00.000+02:00

La estadísticas gubernamentales sobre el precio de la vivienda están claramente manipuladas. Hay unos precios reales que funcionan en el verdadero mercado de la vivienda y otros precios oficiales de catálogo (como el preciario de AFINSA con lo sellos) que son las cifras irreales que maneja el Gobierno.

El Ministerio de la vivienda manipula las cifras con el objeto de comunicar al pueblo llano por donde van los tiros pero sin asustar, para no generar pánico. Además ya de sobra es conocido el carácter optimista de este Gobierno diciendo entre otras cosas que estamos en la Champion League de la economía y con sus previsiones de crecimiento antes de las elecciones.

En este momento han decidido decir que la vivienda baja de precio en el segundo trimestre, como se indica en esta noticia, lo cual es un avance importante hacia el reconocimiento de la verdadera realidad. Ahora con las elecciones ya ganadas no hay problema en decirle a la ciudadanía que lo de comprar pisos pensando que se revaloricen eternamente es absurdo.

Los propietarios han perdido un 3% de su riqueza inmobiliaria teniendo en cuenta que el IPC está al 5%. En realidad lo han hecho más pero el Gobierno pretende dorar la dura píldora de la caída del precio de la vivienda, el pesimismo no crea puestos de trabajo, dijo el presidente.

Día tras día se confirma que ahora, más que nunca, es el peor momento para comprar una vivienda.

Máximo histórico del EURIBOR: 5,418%

2008-06-06T12:21:00.002+02:00

Por primera vez desde su creación el principal indicador al que se fijan la gran mayoría de hipotecas en España, el Euribor, marca un record histórico al fijarse al 5,418%

Dado el excesivo nivel de endeudamiento de las familias españolas con hipotecas variables la noticia es de extrema relevancia pues afecta de manera crítica a la economía del país. Aquí tenemos la noticia en la portada del mundo.es

A partir de ahora ya no hay límites psicológicos para el Euribor, con la inflación disparada en la eurozona (3,6%) y el BCE comprometido a atajarla es más que probable que el Euribor siga escalando posiciones. Es la hora de premiar a los ahorradores que ven como los intereses de sus depósitos siguen subiendo a la par, por contra, el endeudamiento cada vez se paga más caro.

Frente a este panorama el Gobierno sigue sin tomar medidas para salir de la crisis, es más, se niega a aceptar la realidad y a vender una falsa realidad hiperoptimista de como están las cosas.

Hablando de vender, parece que la ministra de vivienda quiere ser comercial del sector inmobiliario y hace poco hizo una declaraciones diciendo que era el mejor momento para comprar una vivienda como se puede leer aquí. Obviamente hay que estar muy alejada de la realidad para hacer estas declaraciones, o tener otras intenciones más oscuras para hacerle publicidad al sector inmobiliario que ve como sus ventas están congeladas. Las reacciones no se han hecho esperar, la plataforma por una vivienda digna rechaza las declaraciones de la ministra aquí.

El Gobierno deja caer los precios

2008-05-19T17:14:00.002+02:00

Parece ser que el Gobierno se desentiende de los problemas del sector del ladrillo, es decir, que no saldrá al rescate del sector inmobiliario. Los inmobiliarios llevan pidiendo desde hace meses ayuda al Gobierno para salir de la crisis en la que se encuentran, ya que las ventas han caído de forma espectacular: en esta noticia se cuenta como las ventas han caído un 73%.

El sector inmobiliario pretende que el Gobierno ayude a las familias a comprar viviendas sin que ellos bajen los precios. Pretenden mantener sus amplios márgenes de beneficios a costa de los impuestos de todos los españoles, que es de donde vienen las subvenciones que quieren conseguir los empresarios del ladrillo.

No es justo, y el Gobierno acierta cuando como primero el ministerio de economía se niega a ayudar al sector como vemos aquí, y como seguidamente el ministerio de la vivienda se niega a conceder más subvenciones como se cuenta en esta noticia.

En un mercado hay que estar a las duras y a las maduras, el sector inmobiliario ha tenido unos beneficios espectaculares durante los pasados años durante el boom constructor, beneficios que no han compartido con el resto de la sociedad y pretender, ahora cuando ya no se venden las casas como churros, que sigan ganando mucho dinero a costa de la ayuda del Gobierno no es serio.

Sólo con la bajada de los precios van a conseguir que las ventas de vivienda salgan adelante, los márgenes de beneficio tan amplios que han manejado les permiten hacer reducciones de precio importantes. Es más, sus beneficios acumulados durante estos años les permiten vender sus viviendas incluso por debajo del precio de coste.

El lloro al Gobierno pidiendo unas subvenciones que no se merecen demuestra la excesiva avaricia del sector del ladrillo, que bajen los precios. Sólo queda esperar que el Gobierno siga firme en su decisión de no ayudar a un sector inmobiliario de la misma forma que no ayuda a otros sectores de la economía que también tienen sus problemas.

La banca siempre gana

2008-04-14T16:57:00.001+02:00

A la hora de conceder una hipoteca el Banco o Caja de Ahorro correspondiente encarga una tasación sobre la vivienda a hipotecar. Obviamente le encarga la tasación a la tasadora que le interesa, a la que va a poner el precio que dice la entidad de crédito. Es decir, las compañías de tasación y las entidades de crédito no son independientes.

Durante estos últimos años, los bancos y cajas se han encargado de inflar los precios de las viviendas con el objeto de captar más clientes (por ejemplo para hacer que el 80% de la hipoteca cubriese el 100% del precio de la vivienda) y atarles a hipotecas más duraderas con mayor coste total de intereses.

Era de esperar que si un banco o caja tasa una casa debería ser consecuente con dicho valor de tasación, es decir, asumir durante toda la vida del crédito que la correspondiente vivienda vale como mínimo lo que ellos han aceptado como valor de tasación. Sin embargo hay una normativa vigente desde 1981 que cubre las espaldas de los bancos en el caso de que la vivienda valga un 20% menos del valor de tasación como refleja esta noticia.

La norma no ha sido aplicada en 20 años porque la vivienda no hacía más que subir, pero ahora que la vivienda baja de precio hay que tenerla muy en cuenta, de hecho como se dice en esta noticia se está volviendo a redactar para hacerla más comprensible, pero su función se mantiene. Esto es síntoma de que el Gobierno se pone del lado de las entidades de crédito para que no tengan problemas con la devaluación de la vivienda.

Esta norma lo que dice es que la entidad de crédito que concede la hipoteca puede exigir avales adicionales si la vivienda baja un 20% sobre el valor de tasación inicial. Se puede, por ejemplo, pedir el aval de otros familiares como los padres del hipotecado. De esta manera si llegado el caso, el deudor no puede pagar la deuda, la casa se subastaría, y si el dinero que recauda el banco no es suficiente para cubrir la deuda (una situación más que probable con la vivienda bajando de precio) pues el banco se quedaría con propiedades de los avalistas hasta conseguir cobrar toda la deuda.

Como se ve los bancos y cajas está perfectamente preparados para soportar la crisis inmobiliaria a costa de los que ya han comprado. Los que todavía no han comprado deberían esperar a que la vivienda baje hasta un precio justo y evitar así los riegos de los hipotecados actuales.

Las inmobiliarias reconocen el expolio

2008-04-08T12:50:00.001+02:00

Con la caída en picado de las ventas y las bajadas de precios de la vivienda estamos asistiendo a una serie de hitos bastante importantes. Ahora toca el reconocimiento durante el SIMA 2008 (salón inmobiliario de Madrid), por parte de las inmobiliarias, de que han subido tanto los precios que han esquilmado el mercado como se muestra en esta noticia.

Como si de un caladero se tratase, la avaricia extrema de las inmobiliarias a acabado por matar la gallina de los huevos de oro. El resultado final, empresarios que se han enriquecido de forma escandalosa a costa de hipotecar a parte de la población por decenas de años.

Ahora, demasiado tarde, reconocen que se han pasado tres pueblos exprimiendo todo lo posible su negocio. Si lo hubiesen gestionado de manera más sensata no se encontrarían en la situación de mercado bloqueado.

Pero ellos tienen la solución para salir de la crisis, bajar aún más los precios de las viviendas. Tienen margen pero mientras puedan se resistirán a renunciar a los beneficios.

Mientras, desde el lado comprador lo que se aconseja es la espera, es cuestión de tiempo que las inmobiliarias renuncien a sus beneficios y bajen aún más los precios.

El ladrillo se derrumba

2008-03-28T10:33:00.006+01:00

Por fin los promotores inmobiliarios reconocen la situación actual que vive el sector. Después de mantener durante años y años que era metafísicamente imposible que la vivienda bajase de precio, pronostican una caída del 8% del precio durante 2008 como se lee en esta noticia y aquí.

Es tan importante este tema que hasta sale en televisión:

Es lógico que se resistiesen tanto a reconocer que la vivienda baja de precio, pues precisamente viven de vender viviendas y el reconocer que la vivienda baja de precio hace que los compradores retrasen su decisión, para que comprar ahora si luego estará más barato.

La vivienda se ha duplicado de precio en un plazo muy breve de tiempo y es lógico que le toque bajar, sin embargo estos promotores negaban la cruda realidad.

Ahora ya no tienen nada que perder reconociendo las caídas de precio pues el mercado se ha enfriado rápidamente y el ritmo de compra-venta ha caído agudamente. Y esto además hace que la deuda de las compañías inmobiliarias crezca peligrosamente al no poder vender las promociones.

Pero estos mismos promotores tienen la solución a su problema, reducir sus beneficios y lo pueden hacer perfectamente. Hay que tener en cuanta que durante estos años han tenido márgenes de beneficio de hasta un 100% sobre el precio de la vivienda. Lo primero es reducir estos márgenes, si hace falta incluso asumir pérdidas que pueden compensarse con los abultados beneficios que han cosechado durante el inflado de la burbuja inmobiliaria.

Si se siguen manteniendo en una posición de avaricia como hasta ahora no van a sobrevivir al parón inmobiliario, ya vemos como se están sucediendo diversas quiebras de empresas inmobiliarias españolas.

Los compradores es mejor que retrasen su decisión de compra. Mientras, los promotores, deben bajar el precio de la vivienda.

En España SÍ hay hipotecas basura

2008-03-13T14:50:00.001+01:00

El paralelismo entre la burbuja inmobiliaria estadounidense y la nuestra también se encuentra en el apartado de las hipotecas de alto riesgo.

La burbuja inmobiliaria de EE.UU. va por delante de la española en su evolución, allí los precios de las viviendas han comenzado a caer antes de lo que lo hacen aquí.

Por otro lado nuestra burbuja y nuestros problemas económicos son mayores en proporción, es decir, nuestra economía es más dependiente del ladrillo que la de ellos, nuestro déficit comercial es superior, nuestra productividad y flexibilidad es menor, nuestro endeudamiento familiar a crecido más y nuestra capacidad para controlar la economía es mucho menor (es el Banco Central Europeo el que fija los tipos de interés, y el euro es fuerte y no se va a devaluar como se hizo en el pasado con la peseta para que saliésemos de la crisis)

Pero aquí siempre se había dicho que los bancos no habían concedido “hipotecas basura”, y eso suponía alguna ventaja. Sin embargo como se explica en esta noticia, en España sí que se han concedido hipotecas basura si analizamos los criterios para clasificarlas (ratio de esfuerzo superior al 55% o cuando se financia más del 85% del coste de la vivienda)

Es lógico pensar que ya que hay tantas similitudes con la burbuja inmobiliaria estadounidense todas sus desgracias económicas también las vamos a sufrir. EE.UU. está en recesión.

Para contrarrestar los efectos de las “hipotecas basura” que se han concedido en España, nuestros bancos y cajas tienen que mejorar sus ratios de caja, siendo más estrictos en la concesión de hipotecas y préstamos en general y premiando el ahorro de sus clientes.

Es el endurecimiento de la financiación de la compra de vivienda que acentuará la caída de precio de las mismas.

60.000 euros de rebaja en Pocerolandia

2008-02-18T17:01:00.002+01:00

Los promotores inmobiliarios llevan años intentando convencernos de que la vivienda es una inversión segura que nunca baja de precio. Es lógico, su negocio es vender viviendas y mientras más bonito lo pongan mejor.

Sin embargo el parón inmobiliario es evidente, basta irse a las estadísticas de compraventa de vivienda para ver que las ventas caen en picado. La solución es bien sencilla, para animar la ventas hay que rebajar los precios.

Pero un promotor no puede bajar los precios así como así. Depende de cada situación, pero en general los márgenes que tienen de beneficios son tan abultados que permiten las rebajas y seguir ganando. Lo que pasa que las rebajas deben hacerse con cuidado para que los compradores ni los que han firmado las precompras de las promociones anteriores no se molesten.

Por ejemplo, digamos que alguien firmó la precompra de un piso por 300.000 euros en 2006. Llega entonces al 2008 a firmar las escrituras y se da cuenta de que un piso similar al suyo ya terminado se vende ahora por 240.000, podría negarse a efectuar la compra devolviendo las cantidades adelantadas y truncar el negocio del promotor. Por eso se hacen rebajas encubiertas como regalar un garaje o un coche, añadidos que se “dan” sin tocar el precio final.

Pero otros promotores lo tienen más claro y es de agradecer, porque el mercado de la vivienda conviene agilizarlo para que la economía española no se pare. En Seseña, un pueblo de Toledo, Francisco Hernado “el pocero” ha levantado una ciudad dormitorio satélite de Madrid. Sus pisos antes se vendían pero ahora no lo tiene tan fácil y ha decidido ofrecer rebajas de 60.000 euros como indica esta noticia.

Por otro lado hay otros promotores que ofrecen sus pisos a precio de coste como se refleja en este enlace, con rebajas de hasta el 40%

Y es que los promotores piden dinero prestado para poder levantar sus viviendas. Los préstamos tienen una duración que se estima en función del tiempo en el que se prevén que se van a vender las viviendas. Si las viviendas se venden a menor ritmo el promotor podría verse en dificultades para pagar su préstamo, con lo que conviene acelerar las ventas, la solución más efectiva: bajar el precio.

La economía española se queda sin combustible

2008-02-03T13:25:00.000+01:00

En relación con el post anterior nos encontramos con la siguiente noticia. En ésta se muestran los problemas de financiación de la economía española.

El modelo de crecimiento económico desde que entramos en el euro se ha basado en la construcción y el consumo interno. Se ha necesitado tanto combustible económico para alimentar este crecimiento que no han bastado los ahorros nacionales, con lo que se ha echado mano de financiación extranjera, fundamentalmente en forma de cédulas hipotecarias vendidas al extranjero. Esto es lo que ha provocado que nuestro déficit exterior sea el mayor del mundo en términos relativos a nuestro PIB.

Un crecimiento bastante ineficiente por otro lado, pues como se comenta en la noticia hemos necesitado hasta el 31% del PIB como esfuerzo inverso para crecer casi al 4%. Es cierto, hemos crecido más que la UE, pero a que precio, a costa de endeudar masivamente a nuestros ciudadanos por muchos años.

Este modelo ha sido sostenible mientras el generoso dinero extranjero a llegado a España sin problemas, pero la situación ha cambiado, tras la crisis de las hipotecas basura no se invierte tan alegremente en España, de ahí que sólo recibamos el 10% de la financiación que demandamos del exterior.

La falta de financiación extranjera va a hacer que el crecimiento económico se pare, esto tendrá como consecuencia el aumento del paro, y con el paro las dificultades económicas para pagar las hipotecas y el descenso más acusado de los precios de la vivienda.

Las salida está clara pero es dura, cambiar el modelo económico agotado, potenciar fiscalmente el ahorro, bajar el precio de la vivienda para que el stock acumulado que no se vende se asimile y se pueda seguir construyendo, dejar la desgravación por compra de vivienda para sólo aquellas familias que realmente lo necesitan, invertir en I+D, etc...

Rechazo a las hipotecas españolas

2008-01-27T19:02:00.000+01:00

Los bancos españoles no consiguen colocar sus hipotecas, es decir, los bonos, fondos y otros productos financieros que se respaldan por hipotecas españolas no se venden. Esto supone un problema de financiación para los bancos que les impide dar todas las hipotecas que quisieran.

Y es que desde que entramos en el Euro los bancos españoles han conseguido bastante dinero a través de la venta de cédulas hipotecarias. Por este mecanismo se logra que otros inversores, extranjeros principalmente, sean los que realmente presten el dinero a los hipotecados. Y esto se ha hecho así porque la demanda de hipotecas durante estos años ha sido tal que no bastaban los pírricos depósitos de los ahorradores españoles para prestar el dinero a los hipotecados.

En definitiva lo que ha estado ocurriendo hasta ahora es que ahorradores extranjeros han financiado a las hipotecas españoles en gran medida.

Pero ahora las circunstancias son distintas, después de la crisis de las hipotecas basura en EE.UU. los inversores se muestran reacios a meter dinero en hipotecas, y las españolas son de las peor calificadas, porque nuestro país sufre una burbuja hipotecaria de dimensiones peligrosas.

En el siguiente artículo se muestra como la inversión en hipotecas españolas se rechaza porque recuerdan a las hipotecas basura estadounidenses y porque se pronostica que el impago de las hipotecas se multiplicará por 15. Desde noviembre ningún banco español ha conseguido financiación extranjera para este tipo de productos.

El euribor 2008 ha frenado su escalada, esto podría hacer pensar que se van a conceder más hipotecas, pero no es así porque los inversores rechazan invertir en hipotecas españolas, o quieren mayores beneficios por poner su dinero ahí, lo que implica mayores diferenciales sobre el euribor para los hipotecados.

Los precios de las casas debe bajar más para que los bancos españoles puedan hacer negocio, ya no es posible prestar el 100% del importe de la vivienda, el ratio salario deuda debe mejorar, en definitiva los criterios para conceder hipotecas deben endurecerse para recuperar la credibilidad de los mercados. Esto afecta decisivamente a los precios, sin dinero para prestar deben bajar.

Dudosas estadísticas del Ministerio de la Vivienda

2008-01-23T10:40:00.000+01:00

A falta de poco tiempo para las próximas elecciones parece que el Ministerio de Vivienda manipula unas estadísticas de precio para contentar a los futuros votantes del Gobierno al que pertenece.

A principios de año se fijó un objetivo de crecimiento del precio cercano a la inflación que curiosamente se ha cumplido a la perfección. Está claro que el ministerio funciona a la perfección, ¿nos lo creemos?

Los economistas no se lo creen como se indica en el siguiente artículo.

La vivienda bajó de precio en 2007

2008-01-15T11:35:00.000+01:00

Tras el fin del 2007 tenemos el informe de precios de idealista.com que confirma las bajadas de precio en los principales mercados inmobiliarios.

Hay otras estadísticas que mantienen que la vivienda creció de precio, más o menos como el IPC pero están muy manipuladas según la organización que las genera.

En idealista.com sin embargo el precio los fijan miles de particulares independientes que pretenden vender su vivienda a través de su anuncio. Fijan sus precios de salida y saben que si pretenden sacar mucho beneficio nadie se va a poner en contacto con ellos para comprar su vivienda, por eso con un mercado a la baja cada vez piden menos por sus viviendas.

Por otro lado está claro que los márgenes de negociación han crecido, es decir los compradores están en condiciones de negociar más a la baja los precios de salida disminuyendo el precio real por el que finalmente se vende la vivienda.

Es el momento de esperar, no tiene sentido comprar ahora una vivienda que tiene todas las papeletas para bajar de precio a corto y medio plazo. La compra óptima debe hacerse cuando realmente se haya llegado a fondo de los precios.

Además el Gobierno está promoviendo un alquiler más atractivo, y están las elecciones hay que esperar a ver que pretende el nuevo ejecutivo.

Aumenta un 76% la oferta de viviendas en alquiler

2007-12-12T10:19:00.000+01:00

Hay vida más allá de la compra. En España se fomenta la compra de vivienda dejando de lado las otras opciones, esto explica el alto porcentaje de propietarios (contando también los hipotecados) frente al alquiler. Mientras, en los otros países más avanzados de Europa el porcentaje de gente en alquiler es muy superior.

Pues ahora resulta que no hay excusa para alquilar y dejar para unos cuantos años la compra de la vivienda. Y es que la oferta de vivienda en alquiler ha subido un 76% en un año, es normal, fundamentalmente los que ocurre es que las ventas se han reducido de manera espectacular y las viviendas que no se venden salen al mercado de alquiler. La noticia es de idealista.com.

Obviamente si la oferta de vivienda en alquiler sube de esta manera, es de esperar que las cuotas mensuales del alquiler bajen o suban menos de lo que lo han hecho estos años, más o menos como el IPC.

No hay inversores para las hipotecas

2007-11-25T14:22:00.000+01:00

El mercado de bonos hipotecarios europeos cierra por primera vez en la historia como cuenta esta noticia en inglés y reflejadas también en otra como ésta en castellano.

Los inversores quieren más beneficios por invertir en cédulas hipotecarias, que son bonos tras los cuales, al final de la cadena, hay un particular que paga una hipoteca. Los bancos venden las hipotecas que consiguen colocar a la gente de la calle a otros inversores a través de las cédulas hipotecarias. De esta forma el banco consigue de nuevo el dinero prestado para usarlo en otras iniciativas como dar más hipotecas. Tanto el banco como el inversor en cédulas hipotecarias se llevan un beneficio en forma de intereses que paga el hipotecado.

Pues bien, estos bonos hipotecarios tradicionalmente se consideraban de los más seguros después de la deuda pública, esta percepción ha cambiado radicalmente. Ahora invertir en hipotecas se considera una operación con más riesgo, y los inversores quieren más beneficios por invertir en este apartado. Los bancos consideran que no les merece la pena vender las cédulas hipotecarias dándoles semejante beneficio a los inversores y consecuentemente el mercado de bonos hipotecarias se cierra por primera vez en su historia.

Y precisamente los bonos hipotecarios peor valorados son los españoles y los británicos como dice esta noticia. Es lógico pues las burbujas inmobiliarias más abultadas las tenemos en este par de países.

Desde que entramos en el euro gran parte del dinero, más o menos la mitad, que han obtenido los bancos españoles para dar hipotecas ha venido desde el extranjero. Esto unido a unos tipos de interés muy bajos ha hecho que los bancos pudiesen conceder hipotecas por desorbitado que fuese el precio de la propiedad en venta. Es más los bancos han fomentado esta espiral alcista de precios a través de sus tasadoras, el objetivo bastante claro: hipotecar a la mayor cantidad de gente posible por el mayor número de años admisible.

La situación ha cambiado y los bancos españoles ya restringen el crédito hipotecario, si además desaparece el inversor extranjero la restricción del crédito hipotecario será más acentuada, menos hipotecas y de menor cuantía, es decir más bajadas de precio pues la vivienda ya está bajando como muestran por ejemplo las estadísticas de idealista.com en Madrid (precios más bajos que hace un año).

Y es que los inversores no son tontos y saben lo que está pasando en España:
- La tasa de morosidad se ha disparado del 0,33% en 2004 al 0,7%, y subiendo.
- Las ventas caen en un 30%-50% en las principales inmobiliarias.
- La concesión de nuevas hipotecas cae al mínimo en 10 año s.
- Más de un millón de viviendas no encuentran comprador en España.
- Las inmobiliarias intentan que no se desplomen más sus acciones en la bolsa.
- La creación de nuevos hogares cae en picado.
- Dificultad de algunas inmobiliarias para pagar sus deudas ante la caída de las ventas.
Y más noticias que salen día tras día que hablan del crunch inmobiliario, y que no pongo por no saturar el blog.

En definitiva, da igual que el Euribor hay frenado su escalada, lo principal es que el dinero para las hipotecas se restringe cada vez más y sólo hay una solución para que todos los beneficiarios del negocio inmobiliario (Ayuntamientos, Gobierno, Comunidades Autónomas, Constructores, Promotores, Inmobiliarias, Bancos y Cajas) sigan haciendo negocio: bajar el precio de la vivienda.

Por eso hay que esperar porque las bajadas se están produciendo y no es plan de comprar justo cuando las propiedades pierden valor.

La vivienda el mayor problema de los españoles

2007-10-31T16:57:00.000+01:00

Tras muchos años sin políticas que favorezcan el acceso a la vivienda nuestros gobernantes han conseguido que, por primera vez en todas las encuestas del CIS (Centro de Investigaciones Sociológicas), la vivienda sea considerado el principal problema de España: he aquí el artículo.

No sólo es el principal problema que afecta a los españoles a nivel personal, cosa que ya refleja dicha encuesta desde hace meses, sino que ahora también es la principal enfermedad que consideran los españoles que afecta a España.

Los políticos deben tomar buena nota de este grave y dramático problema y resolver de una ve por todas el acceso a la vivienda digna. Sobretodo teniendo en cuenta que estamos a pocos meses de las elecciones.

Es el momento de esperar, de ver que medidas se toman, porque lo que está claro es que cualquier medida que facilite el acceso a la vivienda ya sea en alquiler o propiedad va a afectar al mercado de la vivienda acelerando las bajadas de precio.

Es decir, mantener los precios y hacer la vivienda accesible son conceptos incompatibles, sólo con bajadas de precio se hará la vivienda accesible.

Las medidas son de sobra conocidas, pero hace falta la valentía política para llevarlas a cabo, son por ejemplo:
- Limitar el número de años máximo de las hipotecas.
- Quitar la desgravación por la compra o poner una igual al alquiler.
- Perseguir el fraude de VPO.
- Perseguir el dinero negro con el que se compran las casas.
- Fomentar la construcción de VPO.
- Que la venta de suelo no sirva a los Ayuntamientos como principal fuente de financiación.
- Disminuir los impuestos que gravan las transacciones inmobiliarias. Las Comunidades Autónomas y el Estado no deberían ver a la vivienda como una fuente de financiación.

La vivienda baja en idealista.com y fotocasa.es

2007-10-14T23:01:00.000+02:00

Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Hipotecaria Española, hace unos años tuvo el atrevimiento de decir una de las frases más famosas que representan el “nuncabajismo” más reaccionario: “es metafísicamente imposible que la vivienda baje de precio”. El “nuncabajismo” es como se llama coloquialmente a esa corriente de opinión que cree que la vivienda NUNCA baja de precio.

Obviamente esta frase del pasado no es cierta, como no lo son las tesis “nuncabajistas” más radicales. Más bien es una frase perversa pues su fin era conseguir que la gente se hipotecase ciegamente, que es lo que le interesaba, obviamente, al presidente de la AHE. No se trata de un bien que siempre sube de precio, ni de una inversión segura que muchas partes interesadas han mostrado como si la vivienda fuese la gallina de los huevo de oro. La vivienda como cualquier otro producto sujeto a las leyes de la oferta y la demanda puede subir o bajar de precio según las circunstancias. Ya tuvo periodos de bajada en el pasado.

Y ahora mismo vuelve a bajar sin discusión, pues dos informes que recogen la evolución de los precios de salida muestran bajadas para el tercer trimestre de 2007: uno es el de idealista.com y otro el de fotocasa.es

Esto se confirma si se compara la variación interanual del precio de la vivienda en Madrid de la primera semana de octubre de 2005, 2006 y 2007 según idealista.com:

	% variacion anual del precio m2 en la Comunidad	% variacion anual del precio m2 en la Capital
Primera sem. 10/05	7,24 %	7,70 %
Primera sem. 10/06	6,36 %	6,64 %
Primera sem. 10/07	0,82 %	0,66 %

Mientras que la situación para los dos primeros años es parecida, en este último se produce un estancamiento, y una pérdida de valor si tenemos en cuenta la inflación actual del 2,7%. Y lo más llamativo es que en la serie histórica de precios de idealista.com hay un máximo de precio del 9 de Julio de 2007, tras el cual el metro cuadrado cae de precio.

La situación actual en la que nos encontramos no cuestiona ya si hay o no burbuja inmobiliaria, lo que está pasando es que los precios están bajando y lo que hay que preguntarse ahora es hasta cuando.

Es momento de esperar, de ver como se suceden los acontecimientos. La oferta de vivienda no hace más que crecer y la demanda hace tiempo que es insolvente. Ya no hay prisa por comprar.

El plan de alquiler del Gobierno

2007-09-23T17:41:00.000+02:00

El Gobierno quiere facilitar el acceso a la vivienda en alquiler a los jóvenes mediante su plan de alquiler para el 2008 del que se han hecho eco numerosos medios como este. La ayuda básicamente consiste en dar 210 euros al mes de ayuda para el alquiler a los jóvenes entre 22 y 30 años que ganen menos de 22000 euros brutos al año.

En principio la medida es positiva pero no es la mejor forma de invertir el dinero que va a costar esta medida si se quiere fomentar el alquiler.

En España se alquilan menos del 10% de las casas mientras que en Europa la media está en el 40%. Europa está más adelantada en este aspecto y eso supone un uso más eficiente de sus recursos inmobiliarios. Nadie niega que deberíamos parecernos más en este aspecto al resto de Europa.

Y lo curioso es que en España hay 3 millones de casas vacías que podrían alquilarse. Si eso fuese así está claro que los precios de los alquileres bajarían. Las medidas para que esas casas salgan al mercado son conocidas y evidentes pero no se toman. Son iniciativas como:
- Juicios rápidos para echar a los inquilinos que no pagan en un par de meses. Muchos caseros no se atreven a alquilar porque la ley actual protege a los morosos.
- Desgravación en la renta que cobra el casero. La renta que cobra el casero no disfruta de beneficios fiscales mientras que el gasto por compra sí. Esto supone que si un casero decide declarar lo que cobra a Hacienda apenas saca rendimiento a su piso. Si se hay desgravaciones a la compra y el alquiler se quiere potenciar, también debería haber desgravaciones a los que cobra el casero para que se animen a sacar su vivienda al mercado.
- Más ayudas a la rehabilitación de la vivienda para alquiler. Que las obras que el casero haga para condicionar su vivienda para alquilar sean deducibles.
- Eliminar la desgravación por compra de vivienda. Si se quiere poner al mismo nivel al alquiler que a la compra de vivienda, y el alquiler no es deducible tampoco lo debería ser la compra. Además ya está más que estudiado que en el caso Español lo que se desgrava por compra es al final beneficio para el vendedor de la vivienda, es decir que si no hubiese esta desgravación los precios de venda de la vivienda bajarían de forma inmediata, menos beneficio para el vendedor.

Estas medidas son mucho más baratas que el plan de alquiler, incluso si se elimina la desgravación por compra seguramente el Gobierno obtendría un superávit adicional. Por que no se adoptan entonces, muy sencillo, porque nuestro modelo económico se basa en la construcción de nuevas viviendas que obviamente deben ser compradas porque si no los promotores se las comerían con patatas. Además el Gobierno no está por la labor de fastidiar el negocio hipotecario de los Bancos y Cajas, ni de que los Ayuntamientos dejen de especular con la venta de suelo. En definitiva, como diría Hamlet: “Something is rotten in the state of Spain” (Algo huele a podrido en el estado de España)

A los banqueros les interesa que la gente se hipoteque, y esta medida no les afecta, pues va dirigida a la demanda insolvente. Es decir, la gente que cobra menos de 22.000 euros brutos al año no es un cliente hipotecable para un banco, y menos ahora que tenemos el problema de las hipotecas basura.

Por otro lado si el inquilino quiere beneficiarse de esta ayuda tendrá que declarar que paga alquiler, y en la mayoría de los casos esto no se hace porque los alquileres se pagan en negro, para que el casero no los declare a hacienda. Esta medida, pues, va encaminada entre otras cosas a sacar a la luz muchos alquileres que se pagan en negro y de los que Hacienda no saca tajada. Visto de esta forma se trata de una medida perversa que enfrentará a caseros con sus inquilinos a la hora de declarar los alquileres. Recordemos que los inquilinos deben poner la referencia catastral de la vivienda alquilada, con lo que el fraude queda a la vista para el fisco.
En definitiva se trata de un parche que va a beneficiar al alquiler pero que hay otras iniciativas que lo potenciarían muchísimo más.

Otros efectos positivos es que más de uno gracias a esto va a retrasar la decisión de comprar y que se publicita de forma positiva la opción de alquilar, es decir, las presiones familiares y del resto del entorno hacia la compra se reducen pues el alquiler también tiene sus ventajas económicas.

Por supuesto con esta medida la demanda de compra de vivienda se retrae aún más, facilitando así que los precios de las vivienda sigan bajando.

El fin del dinero barato

2007-09-03T10:54:00.000+02:00

La burbuja inmobiliaria española se ha creado fundamentalmente por tener acceso a dinero barato durante muchos años, desde que entramos en el euro prácticamente. Es decir, se ha tendido la posibilidad de acceder a préstamos a un bajo tipo de interés, más bajo del que en realidad nos correspondería según los datos de nuestra economía.

Dicen que los tipos de interés neutrales, los que sirven para ni calentar ni enfriar el ritmo económico deben ser iguales al crecimiento del PIB + la inflación. Durante mucho tiempo venimos disfrutando de tipos de interés por debajo de este umbral, incluso por debajo de la inflación. Esto ha provocado un recalentamiento de nuestra economía cuyo principal efecto ha sido el crecimiento desmesurado de los precios de la vivienda, pues prácticamente cualquiera podía acceder a una hipoteca, es el dinero barato.

La crisis hipotecaria de EEUU, la crisis de las hipotecas basura, de hipotecas que se han concedido a personas de dudosa solvencia ha puesto en evidencia las locuras bancarias que se llevan haciendo. Un banco debe ser responsable del dinero que presta y no conceder dichas hipotecas basura, porque si no corre el riesgo de que no le puedan devolver el dinero y entrar en quiebra afectando a todos sus clientes e incluso a otros bancos.

Los bancos se han puesto manos a la obra para corregir estos excesos, son más escrupulosos a la hora de prestar su dinero, no sólo a las personas de a pie, sino también a otros bancos. Es por esta razón por la que el tipo de interés al que se prestan los bancos en Europa ha acelerado su escalada, tanto que el BCE se ha visto obligado a prestar dinero, a inyectar liquidez para que el Euribor no subiese más de lo que le interesa. El BCE está interesado en que el Euribor vaya subiendo, por eso lleva incrementando los tipos de interés periódicamente, pero que lo haga de forma suave porque si no podría producirse una crisis económica.

En definitiva, las perspectivas son que el Euribor siga subiendo, que la concesión de hipotecas siga frenádose y por lo tanto que el precio de la vivienda en España baje.

La vivienda SÍ baja de precio

2007-08-05T13:51:00.000+02:00

El precio por el que se cierra una operación de compra-venta de vivienda es desconocido en términos estadísticos. Por esta razón no es posible tener una estadística rigurosa y precisa de cómo evolucionan los precios de las viviendas en España.

Pero podríamos hacer una primera aproximación diciendo que el precio final está situado entre un máximo y un mínimo. Un máximo que es el precio de salida, el que pide el vendedor inicialmente, y un mínimo que es el que se registra por el notario.

Pues resulta que en idealista.com se anuncia que el precio de salida baja para 1 de cada tres viviendas en venta, la noticia también la vemos reflejada en otros medios. Obviamente esto supone que el precio final bajará cuando se cierren dichas transacciones pues se parte de un precio más bajo a negociar con el comprador. Por otro lado el aumento de tiempo de venta supone un margen más amplio a la baja para dicha negociación.

Por eso hay que decirlo alto y claro para contrarrestar la falacia de que “la vivienda nunca baja de precio”. Sí que baja, y más aún cuando ha pasado de ser un bien de primera necesidad a una mercancía con la que se especula de igual forma que en los mercados de acciones.

De hecho aquí hay un interesante artículo donde se asocia históricamente las subidas de precio en España a la facilidad de obtener crédito, y las consiguientes bajadas a las épocas en las que se cierra el grifo crediticio. Recordemos la escalada continua de subidas que está experimentando el Euribor, y cuyo fin no se vislumbra todavía.

En definitiva, como suelo decir, es el peor momento para comprar una vivienda.

Hay que esperar para comprar. La meseta de la negación

2007-07-23T20:55:00.000+02:00

Últimamente salen bastantes titulares anunciando la bajada de precios, está claro que el mercado inmobiliario español hace tiempo que no es lo que era, que los plazos de venta se alargan cada vez más y que se dan bajadas.

Pero no hay que confundirse ni creer que ya es el momento de comprar, ni mucho menos. De igual manera que no se compra una acción en la Bolsa cuando está bajando, no se puede comprar una vivienda cuando lo está disminuyendo de precio. Hay que esperar a que llegue a su suelo.

El proceso de descomposición de la burbuja inmobiliaria es lento, o lo que es lo mismo, la descomposición de las expectativas de ganar con la vivienda. Es duro para un vendedor tener que asumir las rebajas.

En el siguiente enlace se hace un análisis del mercado inmobiliario en EEUU cuya gráfica que muestro se puede aplicar al caso español.

Este experto comenta COMO evolucionan los precios en los mercados inmobiliarios que han sufrido una "burbuja". El gráfico no está basado en cifras "reales", sino que es un MODELO que sirve para interpretar la realidad.

Hay cinco variables que se comparan:
- La linea rosa (Sales New&existing) es la de las VENTAS de inmuebles nuevos o de 2da mano.
- La línea negra (Sales Prices) es el precio de VENTA de los inmuebles.
- La línea verde (housing starts) son las viviendas nuevas que se inician cada año (construcción)
- La línea roja (Inventory New&existing) es el STOCK de viviendas nuevas y usadas.
- La línea azul (foreclosures) indica los quebrantos o impagos.

En el siguiente enlace se hace una traducción del análisis de la gráfica que resumo:
Al principio la línea rosa (ventas) sube y la línea negra (precios) sube... todo bonito, el mercado "crece". Se inician casas nuevas, el stock se mantiene constante y las quiebras o impagos son los normales. Esta situación la conocen... es la que se ha vivido hasta ahora.

En un punto dado, la cantidad de ventas (rosa) empieza a BAJAR. Sin embargo, los precios (inmobiliarios) entran en lo que este experto denomina "Plateau of Denial", cuya traducción sería algo así como "Meseta de Denegación".

Esto es... se vende MENOS que antes, pero la gente se niega a vender casas a MENOS PRECIO (cómo voy a vender más barato de lo que compré ?) y por lo tanto los precios parece que "no bajan".

Como los precios no han variado y este mercado es MUY LENTO para frenarse, la construcción de casas continúa (línea verde) y los quebrantos, sólo empiezan a crecer cuando los primeros "ahorcados" ya no aguantan más (nadie deja de pagar su casa).

Sin embargo, al haber bajado las ventas y seguir la construcción, el stock SUBE.

En un momento dado queda claro que la situación es insostenible (aumento de stock, bajada de ventas) y el precio reacciona a la BAJA.

Sin embargo -y esto es lo interesante- el precio al bajar, produce un efecto conocido como "false Bottom" (falso piso) y que en realidad es mucho más "aserrado" de lo que se muestra en el modelo.

Cuando algo "baja", algunos compradores tardíos se ponen contentos y ENTRAN en el mercado.

Esto hace que el precio de venta pueda "subir y bajar" un poco luego de las primeras rebajas y que las ventas puedan "subir" compensando un poco la acumulación de stocks.

Sin embargo, la dinámica del mercado es demasiado PODEROSA (mucho stock, incremento de impagos, siguen las construcciones, faltan compradores) y finalmente las variables del mercado tienen que AJUSTARSE a su punto de EQUILIBRIO (como pasa en TODOS los mercados).

Si se fijan, el autor habla de un "punto de no retorno" (Point of No Return) cuando ya las ventas no logran compensar el incremento del stock.

Finalmente, la presión de los impagos, la baja de ventas y el cambio de expectativas en el mercado -se dejan de constuir casas nuevas, aumenta el desempleo en el sector, etc.-, pasan por la línea del "Cross of Doom" y se completa el desbarranco hasta que se llegue al "punto de equilibrio" y el mercado pueda empezar a absorber el stock acumulado en el largo plazo.

Obviamente es un MODELO y no es EXACTO, pero, tiene la virtud de mostrar la DINAMICA DE CINCO VARIABLES que van de la mano en este mercado.

Es importante que no se confundan los "false bottom", con reversiones en la curva de precios. Verán MUCHOS en los próximos meses y años, pero, hasta que el stock no empiece a BAJAR producto de MENOS CONSTRUCCIONES y MAS VENTAS, no habrán llegado a la reversión de la curva.

Ahora estaríamos en la meseta de negación, los vendedores se niegan a aceptar las rebajas y mantienen el precio. Así que todavía hay que esperar para comprar porque la morosidad está creciendo, el stock está creciendo, mientras que el inicio de nuevas viviendas y el ritmo de las ventas están decreciendo.

Habría que esperar a pasar todas las fases comentadas, a una situación con la morosidad baja, un stock y ritmos de venta estables, el dato de viviendas iniciadas estable y a un valor lógico (unas 200.000 para España, y no como ahora que construimos más que la suma de lo que se hace en Alemania, Francia e Inglaterra) Y por supuesto, a un precio razonable que permitiese pagar la casa en 10-15 años de hipoteca.

Bajan las ventas en 2006 con respecto a 2005

2007-07-11T15:58:00.000+02:00

Según el Colegio de Registradores las ventas de viviendas cayeron un 7,23% en 2006 con respecto a lo que ocurrió en 2005 como se puede ver en esta noticia.

Estás estadísticas son muy fiables pues todas las viviendas que cambian de manos deben ser registradas ante notario.

Este descenso de las ventas continúa, los plazos de venta se alargan y la oferta de vivienda se acumula sin vender. Sólo hay una forma de activar de nuevo el mercado: bajando los precios de las viviendas.

Euribor al 6.5% para 2008

2007-07-05T18:35:00.000+02:00

El Banco holandés ABM-Amro opina que los tipos de interés para las hipotecas, el Euribor principalmente, pueden alcanzar la cifra del 6.5% sin ningún problema en la siguiente noticia.

Por lo tanto para hacer los cálculos de como va a ser la cuota hipotecaria en el futuro cercano no debería usarse el Euribor a día de hoy (4.5%), si no ser más previsor y sumarle un par de puntos más y calcular la cuota al 6.5%

El BCE principalmente se fija en dos variables para fijar los tipos de interés: la inflación y la masa monetaria. La inflación parece controlada pero hay amenazas de que repunte. Sin embargo la masa monetaria sigue creciendo descontroladamente a un ritmo muy superior (M3, 10.7% anual según el dato del último mes) al que le gustaría al BCE (menos del 4.5% anual es la meta del BCE).

Con lo que se espera que el BCE siga subiendo los tipos de interés como ha hecho hasta ahora, y por ello no es nada descabellado que el Euribor suba al 6.5% para el 2008.

El fin del boom inmobiliario en TVE1

2007-06-27T10:11:00.000+02:00

Lo que ya sabemos desde hace meses por fin se hace oficial para toda la ciudadanía española. En TVE1, la cadena gubernamental, en el programa de reportajes por excelencia y tradición, Informe semanal, se visionó el pasado sábado 24 de Junio el siguiente especial fin del boom inmobiliario:
- Primera parte del video.
- Segunda parte del video.

El mensaje es bastante claro:
1.- Se acabó eso de ganar dinero con la compraventa de viviendas. Los especuladores, si no lo han hecho, ya pueden ir saliendo del mercado rápidamente.
2.- El mito de "la vivienda nunca baja" es una falacia, las vivienda pueden bajar de precio, como lo hacen las acciones de la bolsa.
3.- Señoras y señores, el endeudarse por encima del 30% de la renta disponible es una insensatez.
4.- La vivienda protegida va a cobrar protagonismo. Es posible la vivienda barata así que nada de lanzarse a comprar vivienda a lo loco, hay que saber esperar.

Todo esto que ya sabíamos unos pocos se hace público a toda la ciudadanía afectando al mercado inmobiliario de manera decisiva, a la baja, por supuesto.

CUATRO años de estadísticas de idealista.com

2007-06-15T13:08:00.000+02:00

Desde el 26 de Mayo del 2004 llevo consultando las estadísticas de precio por metro cuadrado de Madrid en idealista.com casi todos los días laborables en los que no estaba de vacaciones.
Después de estos cuatro años ya se ve la luz, los precios de salida se desaceleran de forma llamativa.
Pasemos a la hoja excel que enlazo en este post con estas estadísticas:
- La columna A es la fecha del dato.
- La B es el número de viviendas en venta en la Comunidad de Madrid
- La C es el precio medio del metro cuadrado de SALIDA de dichas viviendas. Hay que tener claro que en idealista.com los precios que se tiene son los de salida, la primera oferta del vendedor. Otra cosa son las rebajas que luego vengan, y el precio final de la transacción que no hay quien lo sepa por el dinero negro que se maneja en la mayoría de las transacciones.
- La D es el número de viviendas en venta en Madrid capital.
- La E es el precio medio del metro cuadrado de salida de las viviendas de Madrid capital.
- Las columnas F a I son el cálculo de la variación interanual de las magnitudes anteriores. Sólo tiene sentido a partir de los 365 días de estadísticas.
- Las columnas K a N son el cálculo de extrapolar la variación trimestral a todo el año de las mismas magnitudes.

Lo que me interesa destacar en como ha cambiado la situación en este último año. Para ello en la “hoja 2” hago una comparativa entre las últimas semanas de mayo de 2005, 2006 y 2007:

	% variacion anual del precio m2 en la Comunidad	% variacion anual del precio m2 en la Capital
Última sem. 05/05	7,49	6,47
Última sem. 05/06	7,48	8,00
Última sem. 05/07	3,08	3,20

Como se puede observar para 2005 y 2006 la variación interanual del precio de SALIDA del metro cuadrado es parecida tanto para la Comunidad como para la Capital. Sin embargo en el presente año el cambio es radical porque el crecimiento es menos de la mitad.
Y tiene toda la pinta, conforme pasan los días, de que el crecimiento se va acercando primero a la inflación y luego al 0%, fecha a partir de la cual hablaremos de decrecimiento de los precios de SALIDA de la vivienda.
A día de hoy esta claro que la inversión en vivienda está lejos de ser rentable.

Crack bursatil de las inmobiliarias

2007-05-15T19:02:00.000+02:00

Hace unas semanas se produjo una caída espectacular de las acciones de varias de las compañías inmobiliarias más representativas del país. El siguiente artículo hace una reflexión sobre las causas de lo ocurrido.

Y es que nadie se cree ya el valor bursátil atribuido a dichas compañías. La bolsa como de costumbre es la primera en reaccionar ante los temores de sobre algún sector económico. Porque el dinero es cobarde por naturaleza, si se atisba el peligro huye de las inversiones en las que se encuentra.

Y no es que esas compañías vayan a quebrar, lo que pasa es que sus beneficios van a menguar de forma llamativa con el parón inmobiliario que se está dando. Y eso es lo que está penalizando la bolsa. Y es que el ritmo de las ventas disminuye, y las perspectivas no son nada halagüeñas con unos tipos de interés subiendo ininterrumpidamente.

Sólo hay una forma de acelerar las ventas, bajando los precios.

Guerra de precios en la vivienda

2007-04-06T18:53:00.000+02:00

El que cada vez se venden menos viviendas es un hecho, no hay más que irse a las estadísticas del Banco de España para ver que cada vez se firman menos hipotecas. También hay otros artículos como este, muy interesantes donde se indica que el gasto de los madrileños en compra de vivienda baja al nivel de 1994.

Y algunos ya están moviendo ficha, en concreto casi 15.000 viviendas bajaron de precio en marzo según fotocasa.es dice este artículo. Esto confirma la guerra de precios de la que habla invertia.com en este enlace.

Los plazos de venta cada vez son más largos, si alguien quiere vender tras meses de tener el cartel de venta colgado sólo hay una solución: bajar el precio de salida de su vivienda. Hay gente que se ha dado cuenta de como están las cosas y ya está adelantándose a los acontecimientos.

Los rezagados puede que tengan que aumentar las rebajas si el mercado se contagia de las bajadas. Y es que la vienda además de ser un bien básico se ha convertido en un producto de inversión, como pueden ser las acciones, donde los últimos que venden cuando el mercado es bajista son los que más pierden.

Aunque está claro que el mercado de la vivienda es mucho más rígido y los acontecimientos no se desencadenan con tanta rapidez.

Lo que realmente cuesta hacer un piso

2007-03-27T16:42:00.000+02:00

Hacer un piso cuesta mucho menos de lo que piden los promotores. El margen de beneficio que tienen es realmente abusivo como demuestra esta noticia.

Aquí un constructor generoso y justo vende las casas al precio de coste, ni más ni menos. El resultado es que sus pisos valen 5 veces menos que los de otras promociones. Este hombre, un verdadero Robin Hood más que "Pocero", es la excepción de la regla al reducir su margen de beneficio a la mínima expresión.

Con el resto de las promociones ya se sabe lo que pasa, sus márgenes de beneficio son espectaculares. Pero mientras la gente les compre las casas, ¿porqué no? El problema es que la situación ha cambiado y cada vez se venden menos casas, no hay más que irse a las estadísticas del Banco de España para ver como cada vez se firman menos hipotecas.

La ventaja de que los márgenes de beneficio sean amplios, les da la posibilidad a los promotores de rebajar los precios si quieren seguir vendiendo a buen ritmo. Es decir, el precio de la vivienda nueva tiene bastante recorrido a la baja sin que los promotores pierdan dinero.

La burbuja inmobiliaria en la tele

2007-03-19T14:57:00.000+01:00

El tema de la Burbuja Inmobiliaria es un asunto tabú para el medio de comunicación masivo por excelencia, la televisión. Que los datos que pronostican el fin de los excesos inmobiliarios, el agotamiento de nuestro modelo económico, y con ello la caída de los precios de la vivienda, no lleguen al gran público es una preocupación de las autoridades que dirigen el país, me refiero al Gobierno, los partidos políticos, los Bancos, las grandes fortunas, etc...

El objetivo es hacer que la gente crea que la vivienda sigue siendo una inversión segura, un activo que nunca baja de precio, para que se siga mantenteniendo el país sobre la construcción. Sin embargo la situación cada vez es más clara y no da lugar a dudas, la vivienda tiene que bajar de precio, y por eso se ha emitido este documental en TV3.

Para alguien que se mueva por internet en los foros sobre actualidad inmobiliaria lo que se dice en el documental no es nada nuevo, nada que no se conozca desde hace tiempo. Lo realmente importante es el hecho de que gran parte de las ideas que apuntan hacia la crisis inmobiliaria en España se vean en televisión.

Porque toda esta información sobre el crack inmobiliario si se queda restringida en un grupo minoritario no sirve. Es vital que sea de dominio público, que llegue a los que están pensando en comprar una vivienda, que la conozcan y que en función de esta tomen la decisión más acertada con respecto a la inversión más importante de una familia media, que es la compra de su vivienda.

Ahora no es el momento de comprar, y si se hace se deben negociar sin tapujos las rebajas oportunas, sin miedo porque cada vez la oferta de vivienda es mayor y la demanda está estancada. El futuro comprador no debe dejarse engañar por la opinión generalizada de que es metafísicamente imposible que la vivienda baje de precio.

Mientras más gente sea consciente de como es la situación real del mercado inmobiliario, antes se llegará a normalidad tras la bajada de precios correspondiente.

Se espera el cierre de 3 de cada 10 agencias inmobiliarias

2007-03-11T20:29:00.000+01:00

Está bastante claro que se está produciendo un frenazo en la venta de inmuebles. La primera consecuencia es inmediata, la asociación de expertos inmobiliarios avisa de que en los próximos meses cerrarán 3 de cada diez agencias inmobiliarias. He aquí la noticia.

Ponen algunas medidas para que la agencias se salven de la criba, pero la más clara no la dicen, que es la de convencer a los vendedores de que bajen sus precios. Deberían hacer bien su trabajo como intermediarios para hacer ver a los propietarios que el mercado tira para abajo. Sólo así podrán realmente hacer que el número de compra-ventas no disminuya y poder sobrevivir.

Y es que demanda hay, pero insolvente, es decir no puede afrontar los abusivos precios que piden por la vivienda tras años de subidas expectaculares.Y menos aún cuando el euribor no para de subir encareciendo las cuotas hipotecarias.

La construcción de viviendas no puede parar

2007-03-06T15:07:00.000+01:00

Ahora empiezan ha asomarse los problemas de elegir un modelo económico equivocado años atrás. Se ha potenciado en extremo la construcción, de tal manera que ahora construimos más viviendas que las que se hacen en Alemania, Inglaterra y Francia juntas, lo cual es una absoluta locura pues somos un país con mucha menos población que los anteriores.

Antes del 98 se construían muchas menos viviendas, ni la mitad que ahora, y el Gobierno fomentó el acelerón de la construcción para crear empleo y hacer crecer la economía. Grave error, pan para hoy y hambre para mañana, como se suele decir. El dinero barato con tipos de interés bajos permitió este despegue constructivo. Pero ahora los tipos han subido, no es tan fácil conseguir una hipoteca y los plazos de venta se alargan.

Los constructores han puesto el dedo en la llaga como reflejan las noticias de Invertia y El País. Si se frena la maquinaria constructiva se perderán puestos de trabajo, es decir, que si el Gobierno quiere que no se pierda el empleo creado debería seguirse con el actual ritmo de construcción. Pero es que eso mismo es imposible, nuestra población no puede absorber tal cantidad de viviendas año tras año, y menos a los precios actuales.

El ritmo de construcción de viviendas deberá frenarse lo quieran los constructores o no y eso traerá el paro. Ellos mismos calculan que si se dejan de construir 100.000 viviendas al año se pierden 200.000 empleos. Haciendo grandes números si ahora se inician más de 800.000 viviendas al año y lo que puede absorber nuestra población se estima en 300.000 viviendas, pues son un millón de empleos los que se esfuman.

La vuelta a la normalidad será dolorosa y traumática, más si el ajuste es brusco. Este ajuste podría ser más suave si la vivienda bajase de precio y la demanda que ha quedado fuera del mercado pudiese comprar el exceso de vivienda, mientras el ritmo de producción desciende y los parados de la construcción se recolocan en otros sectores.

Tener un mercado bloqueado por los altos precios de la vivienda, con largos plazos de venta puede ser catastrófico, hay que dar salida a lo que se construye o las ciudades fantasmas y los edificios a medio construir empezarán a adornar el país por doquier. Hay que recordar que ya hay 3 millones de viviendas vacías en España.

Los inmigrantes compran viviendas en sus paises de origen

2007-02-26T16:21:00.000+01:00

El argumento de que los inmigrantes que vienen a trabajar a España van a salvar al mercado inmobiliario de su parálisis, si ya carecía de peso por los bajos salarios y alta tasa de temporalidad de este colectivo, con esta noticia se ve aún más lejos de ser verdad.

Y es que muchos empresarios han visto el negocio claramente. Los inmigrantes lo que desean es volver a su país de origen en cuanto se den las condiciones adecuadas, por lo que les resulta más que interesante poder comprar una casa en su país de origen aunque estén trabajando en España. Entre otras cosas porque una vivienda en su país de origen, al ser más pobre, cuesta muchísimo menos que en España.

En definitiva la demanda inmigrante de vivienda en España no va a sostener los precios ni mucho menos.

Alerta del Banco de España sobre el endeudamiento

2007-02-19T12:06:00.000+01:00

Desde que el Gobierno pusiera a MAFO (Maguel Ángel Fernádez Ordoñéz) al frente del Banco de España no ha habido ninguna advertencia seria por parte de esta entidad. Nada que molestase el "Eapaña va bien" del Gobierno actual, mientras que el anterior gobernador, Caruana, sí que mandaba contínuas alertas sobre el endeudamiento de las familias.

El endeudamiento familiar sigue siendo peligroso, y sigue creciendo pero a menor ritmo. Está claro que la subida de tipos de interés está frenando el apetito por los créditos hipotecarios.

Esto significa que hay menos transacciones, los promotores y constructores de vivienda nueva venden menos y esto provoca que no puedan saldar sus deudas tan facílmente como antaño. Esto explica porque se ha disparado el crédito a los constructores e inmobiliarias, están pasando el bache a consta de endeudarse peligrosamente.

Ante esta situación el Banco de España se ha visto forzado a dar la señal de alerta como refleja esta noticia. La señal es bastante clara para los bancos y cajas, no pueden seguir financiando indefinidamente a las empresas constructoras e inmobiliarias para que aguanten el parón de las ventas.

Como se dice coloquialmente, si una persona debe 100.000 euros al banco que no puede pagar, esa persona tiene un problema. Pero si es una constructora la que debe 1.000 millones a un banco que no puede pagar, el problema quien realmente lo tiene es el banco. Es decir, es mucho más peligroso el sobrendeudamiento de una empresa que el de un pobre individuo, una empresa siempre puede declararse en quiebra e irse de rositas dejando la deuda al banco. Por eso el Banco de España está obligado a dar la alerta.

Desde el punto de vista de las constructoras e inmobiliarias la solución está bien clara, si quieren liquidar su stock de viviendas para seguir con nuevas promociones lo que deben hacer es bajar los precios, reducir el amplio margen de beneficios que obtienen.

El crédito hipotecario se desacelera

2007-02-15T12:52:00.000+01:00

En la siguiente noticia se destaca como el crecimiento anual del crédito hipotecario es el menor desde octubre del 2003. Y si observamos la gráfica de la estadística de la AHE a la que hace referencia la noticia, la tendencia es muy clara, en los próximos meses se espera que la desaceleración del crédito hipotecario vaya a más.

Los incrementos cada vez menores de crédito hipotecario son sin duda una excelente noticia, porque ya están las familias más que endeudadas y sobreendeudadas como para que se siguiese en esta orgia crediticia.

Por otro lado el descenso en la concesión de créditos hipotecarios es un claro síntoma del enfriamiento del sector inmobiliario, cada vez se venden menos viviendas. Los agentes implicados si quieren seguir haciendo negocio sólo tienen una opción, bajar los precios de la vivienda. Porque el stock de vivienda es muy alto y se sigue construyendo a ritmos records cada año (durante 2006 se iniciaron más de 850.000).

La Burbuja Inmobiliaria como método de control social

2007-02-08T14:32:00.000+01:00

Lo siguiente está extraído del foro de Crisisenergetica, da que pensar:

La burbuja inmobiliaria puede ser vista como una estratégia (egoista y despiadada) de control social ante un futuro de baja energía. Con ella se consiguen varios objetivos:
- Expolio masivo a las nuevas generaciones.
- Trasvase de los ingresos futuros de la clase trabajadora hacia las clases altas.
- El hecho efectivo es que los ricos compran (de saldo) el trabajo de los pobres (mayoría jóvenes) mediante una monumental estafa.
- La hipoteca unida a un contexto de carestia de empleo supone efectivamente la desaparición de la clase media.
- El hipotecado no tendrá los medios (trabajo) para devolver su deuda con lo que la hipoteca se convertirá en esclavitud económica de por vida.
- Efecto riqueza. Anestesia ladrillil. Al populacho le pasa desapercibido el hecho de que, a pesar de un supuesto crecimiento económico, cada día que pasa es más pobre.
- El efecto riqueza permite que expolio masivo pase desapercibido hasta que ya es demasiado tarde (la sociedad está completamente "hipotecada") . La sociedad en su conjunto se convierte a su vez en un esclavo más del gran capital.
- La hipoteca "impagable" se convierte en un medio de control social muy efectivo. Al hipotecado se le limita efectivamente la movilidad, el consumo, las reivindicaciones laborales (por miedo a perder la fuente de ingresos), se socava su dignidad como persona (el hecho efectivo es ser un esclavo sin derechos) .
- La hipoteca se convierte en un perfecto medio "legal" de control social en tiempos de "vacas flacas" (los que están por llegar) .
- La deuda pasa a ser la relación principal entre estado-ciudadano. El ciudadano se encuentra en una situación de esclavitud velada pues su deuda es impagable.
- Los tipos de interés (controlados por el poder económico) se convierten en un dispositivo (soga al cuello) perfecto para el control de los endeudados. El poder económico controla efectivamente en nivel de consumo de sus "esclavos" por medio de herramientas económicas "legales".
- El nivel de consumo energético de los endeudados puede ser limitado a voluntad, dejando recursos disponibles para las clases altas.
- La sociedad se divide en dos grupos de individuos: 1. Los pobres y los endeudados, 2. Los prestamistas. Los del grupo 1 se convierten efectivamente en esclavos de los del grupo 2, pues sin crecimiento económico una deuda que crece con el tiempo (intereses) no puede ser devuelta.
- Pasar del grupo 1 al 2 será imposible.

La economía española, un gigante con pies de barro

2007-02-06T15:18:00.000+01:00

No es la primera vez que The Economist alerta del abismo al que se acerca la economía española. Hemos crecido con un modelo económico poco productivo, basado en la construcción y alimentado por un nivel de deuda disparado al alza, tanto de las familias como de los constructores y promotores.

Es decir, el "milágro económico" español cuando se analiza un poco se ve que del todo inestable y pasajero, pues no se puede aumentar la deuda hasta el infinito. En algún momento tiene que empezar la restricción del crédito y provocar la parálisis de los sectores que dependen de él, fundamentalmente la construcción. La señal ya empezó el año pasado cuando el BCE empezó a subir los tipos de interés, y se confirmo con un año de continuas subidas de tipos.

El fin del dinero barato hara mucha mella en nuestra economía improductiva donde las haya y con el mayor deficit exterior en relación al PIB según The Economist. He aquí la noticia.

Aventurarse a dar fechas de cuando se producirá la recesión de la economía no es sencillo. En los foros un pensamiento bastante extendido entre los que creemos en la próxima crisis, es que se intentará aguantar como sea (incrementando el gasto público) hasta las elecciones del año que viene.

Hay que tener en cuenta que el combustible es limitado, la deuda pública debe mantenerse acotada según el pacto de estabilidad de la unión europea, y no puede estirarse indefinidamente para sustituir a una deuda privada que alimenta al país pero que cada vez crece menos.

La vivienda, principal preocupación de los españoles

2007-02-05T11:32:00.000+01:00

Por fin la actuación de este y el anterior Gobierno han dado sus resultados, la vivienda es lo que más afecta personalmente a los españoles según indica la encuesta del Centro de Investigaciones Sociológicas. He aquí la noticia.

Y es que si hace un año, en la encuesta de diciembre (pregunta 25), la vivienda estaba en el cuarto lugar ahora ha escalado a la primera posición. Está claro que el acceso a la misma sigue igual de mal o peor, y para los propietarios con hipoteca el ascenso del euribor le ha sentado fatal.

La soluciones al problema de la vivienda son de todos conocidas, por supuesto los gobernates las saben muy bien. Lo único que hace falta es voluntad de aplicarlas, a ver si ahora que claramente es lo que más preocupa a los ciudadanos los políticos, en su busqueda del voto, se ponen manos a la obra. Porque si no las perspectivas son de que cada vez más incordie más este problema a los españoles.

Lo que está claro es que cualquier medida que facilite el acceso a la vivienda como la promoción de la VPO, por ejemplo, será un elemento más para bajar los precios de la vivienda.

El precio de la vivienda beneficia a las administraciones públicas

2007-01-29T12:55:00.000+01:00

El BBVA, como banco que es, se inclina por el "aterrizaje suave" a la hora de hablar del futuro de la burbuja inmobiliaria. Es lógico, no le puede decir a todos a los que le ha concedido hipotecas que la casa que han comprado va a bajar de precio, menudo timo, ¿verdad?

Pero bueno, una cosa es la intención de este banco y otra lo que de verdad ocurra, porque la OCDE ya ha dicho que la vivienda está sobrevalorada en España un 30%. Aunque el BBVA piensa que este año la vivienda crecera entre un 3 y un 5 por ciento de precio como indica esta noticia.

Pero lo que más me ha llamado la atención de la anterior referencia es la parte final donde se calcula cuanto ganan las arcas públicas con la sobrevaloración de la vivienda. La administración pública saca una cantidad enorme de dinero con la compra-venta de inmuebles, el 9'5% de toda su recaudación (cantidad que equivale al 3'2% del PIB). Un beneficio proporcional al precio de la vivienda, que justifica el hecho de que no se hayan tomado medidas para evitar la creación de la burbuja inmobiliaria.

Dinero para hoy y hambre para mañana, porque estos ingresos son extraordinarios porque vienen en última instancia de los muchos años hipotecados recientes que están al final de la cadena inmobiliaria. Y esta gente no se va a volver a hipotecar en mucho tiempo, es decir, no van a volver a protagonizar otra transacción inmobiliaria de la que la Administración Pública saque tajada.

Es lógico, el que las elecciones sean cada cuatro años y nos olvidemos del pasado hacen que se aplique una política cortoplacista.

Las siete etapas de una burbuja

2007-01-19T10:10:00.000+01:00

Toda burbuja tiene su ciclo de vida. El reconocido economista Hyman Minsky (1919-1996) las tipificó muy bien. Fijaros bien cómo predijo, punto por punto, la situación en la que estamos:

Fase 1 - Planteamiento : Toda crisis financiera comienza con una perturbación. Puede ser el invento de una nueva tecnología, como internet. Puede ser un cambio en la política económica. Por ejemplo, los tipos de interés podrían reducirse inesperadamente. Sea lo que sea, las cosas cambian para un sector de la economía. La gente ve a ese sector de otra manera.

Fase 2 - Los precios comienzan a subir : Enseguida, los precios en el sector empiezan a subir. Inicialmente, ese incremento casi no es percibido. Muchas veces, estos precios más altos reflejan una mejora en los indicadores económicos. Según los precios van aumentando más, la gente empieza a notarlo.

Fase 3 - Crédito fácil : El aumento de precios no es suficiente para una burbuja. Toda crisis financiera necesita combustible para el cohete, y sólo hay una cosa que este cohete quema: crédito barato. Sin él, no puede haber especulación. Sin él, las consecuencias del planteamiento se desvanecen y el sector vuelve a la normalidad. Cuando una burbuja empieza, el mercado es invadido por agentes externos. Sin crédito barato, los agentes externos no pueden entrar.

El crédito barato es el billete de entrada para los agentes externos. Por ejemplo, los precios de la gasolina han aumentado fuertemente en los últimos años. Sin embargo, los bancos no están concediendo préstamos para que la gente almacene gasolina en sus garajes esperando que el precio se doble en tres meses. Pero los bancos sí que están dando préstamos a gente de poca solvencia para comprar casas con la idea de que se pueden vender enseguida.

El aumento del crédito fácil está muchas veces asociado a la innovación financiera. Frecuentemente, se desarrolla un nuevo tipo de instrumento financiero que infravalora los riesgos. De hecho, el crédito fácil y la innovación financiera son un cóctel peligroso. La Burbuja de los Mares del Sur comenzó con una novedosa figura llamada "sociedad anónima de responsabilidad limitada". En 1929, los precios fueron catapultados a la estratosfera con la ayuda de los "margin calls". Los precios de las casas ahora se han acelerado en forma de hipotecas "sólo interés", creadas para financiar compras de inmuebles sobrevalorados.

Fase 4 - Recalentamiento del mercado : Según el efecto del crédito fácil se va notando, el mercado comienza a recalentarse. El recalentamiento estimula los volúmenes y aparecen las escaseces. Los precios comienzan a acelerarse, y se recogen beneficios fáciles. Más agentes externos son atraídos y los precios se desbocan. Las subidas de precios atraen a los bobos, los codiciosos y los desesperados por meterse en el mercado. Así como un fuego necesita más combustible, la burbuja necesita más forasteros.

Fase 5 - Euforia : La burbuja entra ahora en su fase más trágica. Saldrán algunas voces prudentes y dirán que la burbuja no puede seguir más. Pondrán argumentos convincentes basados en indicadores económicos a largo plazo y simple lógica económica. Sin embargo, estos argumentos se evaporan en el calor del hecho inapelable: los precios aún están subiendo. Los prudentes son acallados por charlatanes, que justifican la locura de precios con el argumento eufórico de que ahora el mundo es diferente y que este mundo significa precios más altos.

Por supuesto, el argumento del "nuevo mundo" es cierto ; el mundo es diferente cada día, pero eso no significa que los precios tengan que descontrolarse. Los charlatanes ganan y el optimismo injustificado se impone. En este punto, los charlatanes adornan su optimismo con la más cruel de las mentiras: cuando los precios toquen máximos, habrá un "suave aterrizaje". La idea de una apacible desaceleración de los precios calma los nervios. Los forasteros se quedan atrapados en la negación de la evidencia. Saben que los precios no pueden subir eternamente, pero rara vez actúan según ese principio. Todo es seguro, porque piensan marcharse justo antes de que la burbuja explote. Aquellos que no han entrado al mercado se enfrentan a un terrible dilema: no pueden entrar, pero tampoco pueden quedarse fuera. Saben que perdieron el tren al principio de la burbuja. Son bombardeados cada día con historias de gente que se hizo rica en dos días y amigos con grandes ganancias. Los fuertes se quedan fuera y asumen la oportunidad perdida. Los débiles compran y se tiran a los pies de los caballos.

Fase 6 - Los expertos recogen beneficios : Todo el mundo quiere creer en un futuro mejor, y la burbuja se aprovecha de eso. Una burbuja necesita que todos crean en un futuro mejor, y mientras esta euforia continúa, la burbuja se mantiene. Sin embargo, al tiempo que la locura se apodera de los recien llegados, los expertos recuerdan el viejo mundo. Pierden su fe y comienzan a asustarse. Conocen su mercado, y saben que todo ha ido demasiado lejos. Los expertos comienzan a vender. Típicamente, los expertos intentan escurrirse sin ser percibidos, y a veces lo consiguen. Otras veces, los recien llegados al mercado los ven mientras intentan largarse. En cualquier caso, sean detectados o no, el hecho de que esos expertos vendan es ya el principio del fin.

Fase 7 - El estallido : A veces, la marcha de los expertos infecta a los recien llegados. Otras veces, es el fin del crédito fácil o alguna serie de noticias inesperadas. Pero sea lo que sea, la euforia es reemplazada por el miedo. El edificio se quema y todo el mundo corre hacia la puerta . Los recien llegados comienzan a vender, pero no hay compradores. Llega el pánico. Los precios se desploman, el crédito se corta, y las pérdidas comienzan a acumularse.

Tipos hipotecarios al 5'4% al final de este año 2007

2007-01-12T10:31:00.000+01:00

Aviso para todos los que pretendan hipotecarse de por vida este año, se estima que la subida de los tipos de interés por parte del BCE a lo lago del año elevará los tipo de interés que se aplican a los préstamos hipotecarios al 5'4% al final de este año 2007. He aquí la noticia.

Así que mucho ojo cuando el timador del banco intente vendernos una hipoteca presuntamente barata. Puede que lo sea el primer año, pero después la cuota hipotecaria será un mazazo terrible para el que vaya ajustado. El cinturón se puede apretar pero hasta cierto límite. En definitiva, si piensa contratar una hipoteca este año para comprar una casa, siga las recomendaciones del Banco de España: no use más del 33% de su sueldo para pagar la cuota mensual, y calcule dicha cuota como si el tipo de interés fuese del 6%. Sea prudente.

Mucho han cambiado las cosas desde el periodo de Julio de 2003 a Julio de 2005 donde el euribor se mantuvo al mínimo rondando el 2% (he aquí una de las múltiples estadísticas de dicho índice). Los precios de las viviendas deben bajar para adaptase a la nueva situación pues los bancos no son capaces de dar el dinero tan barato como antes.

Menos hipotecas, menos consumo, más coches baratos...

2006-12-28T13:12:00.000+01:00

El sector inmobiliario es un insaciable consumidor de recursos. La gente hipotecada con tal de pagar su cuota mensual puede prescindir del resto de cosas que consume. Después de un año de subidas de tipos de interés ya se van viando los resultados. Hay que tener en cuanta que los resultados de estas subidas de tipos tardan en verse un año, según los hipotecados van sufriendo las brutales revisiones al alza de sus cuotas hipotecarias.

He aquí un informe del BBVA que indoca que no sólo se están negociando menos hipotecas, sino que también el consumo se resiente con la compra de coches baratos en lugar de nuevos y el repunte de la morosidad en tarjetas de crédito. A todo esto hay que añadir el gran negocio que están haciendo todos los credi-agil, credi-fácil, credi-rápido, con unos intereses elevadísimos pero con la gente que se va viendo apurada contratándolos.

Los pilares de nuestra economía son: construcción, consumo y turismo. La constucción ha batido este año otro record de viviendas iniciadas, pero sobretodo por el interés de iniciar las viviendas antes de que les afectase el nuevo Código Técnico de Edificación que las encarece, habrá que ver que pasa el año que viene. El consumo esta resintiéndose y el turismo que se enfrenta a una competencia creciente de otros paises.

La crisis está cada vez más cerca y con ella la bajada de precios en la vivienda.

El coste de alquilar es la mitad en Madrid según idealista.com

2006-12-11T09:59:00.000+01:00

Si calculamos en idealista.com el precio medio del metro cuadrado para Madrid Capital, tenemos: -para alquilar 13 euros el metro cuadrado mes.
-para comprar 4480 euros el metro cuadrado

Si ponemos como ejemplo una vivienda de 80 metros cuadrados tendríamos que el alquiler no sale por 1040 euros/mes

Mientras que la cuota hipotecaria:
- precio de la vivienda: 360000 euros
- más 10% gastos de compraventa: 396000 euros
- plazo de 30 años
- tipo de interes 4,5% y subiendo
- sale una cuota de 2006 euros/mes

Es decir, comprar sale por el doble que alquilar.

La España tercenmundista en el acceso a la vivienda

2006-12-05T21:44:00.000+01:00

Resulta que un inspector de la ONU (Miloon Kothari) se ha pasado por España para confirmar sus sospechas de la mala situación de la vivienda en nuestro país.

Y aunque parezca mentira en este aspecto somos tercenmundistas. La avaricia de los vendedores de vivienda, constructores, políticos y banqueros ha hecho que gocemos de unos niveles de accesibilidad a la vivienda propios de una república bananera.

Es de esperar que esta situación sea pasajera, y el acceso a la vivienda recupere el nivel que se esperaría de una país con nuestro desarrollo vía la bajada de precios de la vivienda, porque lo que está claro es que los sueldos no van a crecer los suficiente como para aguantar el tirón de los precios de las casas de los últimos años.

Ojo a lo que dice sobre la desgravación de la compra de vivienda, en su opinión debería eleminarse dicha subvención pues se traduce en un beneficio para el vendedor de la vivienda. Es decir, que si se eliminase la desgravación por compra de vivienda, al contrario de lo que en principio podría pensarse, sería más fácil pagar una casa porque bajarían bastante de precio (un 30%).

He aquí la noticia.

Se tarda 4 veces más en vender una vivienda que el año pasado

2006-12-04T21:01:00.000+01:00

Se tarda ya una media de dos años en verder un piso de una promoción. Y esto lo dicen los propios "expertos" que trabajan en el sector inmobiliario que ya no pueden ocultar lo evidente, en este caso la consultora inmobiliaria RR Acuña y Asociados y la Asociación de Promotores y Constructores de España.

No se vende como hace un año, en 2005 el tiempo medio de venta era de 6 meses. Sin embargo el ritmo de construcción sigue batiendo records cada año, este 2006 incluido. Si los plazos de venta aumentan y se construye cada vez más esta claro que sobrarán cada vez más viviendas, y por tanto si se quieren vender deberán bajar de precio.

La respuesta de los promotores y constructores ante esta nueva situación será la previsible disminución del ritmo de construcción, pasar de producir 800.000 a 450.000 viviendas anuales. Pero esto no servirá para evitar la bajada de precios porque semejante reducción del ritmo de construcción llevará al paro a un millón de personas como mínimo. Los puestos de trabajo creados en estos últimos años de locura constructiva. Y con el paro vendrá el descenso de la demanda y la consecuente bajada de precio.

He aquí la noticia.

La corrupción urbanística empieza a destaparse

2006-11-08T21:51:00.000+01:00

La corrupción urbanística ha estado conviviendo con nosotros desde hace tiempo con mayor o menor intensidad. En estos últimos años ha cobrado importancia y ha sido uno de los factores responsables del crecimiento desmesurado de la construcción.

Parece que por fin se denuncian estos escándalos por los medios de comunicación y los jueces empiezan a actuar. Desde el destape de las máfias de Marbella se han sucedido las alertas sobre escándalos urbanísticos. Parece como si alguien hubiese dado un puñetazo en la mesa y dicho "basta" para que todo la trama se desmonte. ¿Será porque la vivienda empezará a bajar de precio y ya no se puede sacar más dinero con este negocio?. Es la hora de cambiar de tercio, los ayuntamiento ya se han financiado todo lo que podían con las recalificaciones y por extensión los partidos políticos.

Los medios de comunicación tienen ya las manos libres para informar de los trapicheos de los ayuntamientos. El Mundo ha publicado un interesante especial sobre la corrupción urbanística:
http://www.elmundo.es/especiales/2006/11/espana/corrupcion_urbanistica/sospechosos.html

Al final de la primera página del artículo se pregunta "¿Por qué ahora sí?" Pues porque la vivienda ya no tiene más recorrido. Todo el dinero que se podía sacar de la misma ya se ha sacado, los pelotazos posibles ya estan dados, el caladero está esquilmado. Y además la subida de tipos de interés está reduciendo día a día el número de víctimas de la hipoteca, pagadores finales del enriquecimiento desmesurado de unos pocos con el ladrillo.

El apartado de "Las cifras" de la publicación muestra como la construcción ha cobrado importancia en los últimos años. El boom inmobiliario a duplicado tanto el número de empleados en la construcción como su aportación al PIB. El modelo es a todas luces insostenible, pues precisa de construir cada año más viviendas de las que se construyen en Alemania, el Reino Unido y Francia juntas.

La senda a la normalidad que lleve a que la construcción mengüe su importancia hasta los niveles anteriores al boom pasa por una recesión económica. No hay otra manera, el monstruo que se ha creado es tan grande que su caída afectará al crecimiento económico (más de dos millones de empleos dependen de la construcción). Con la recesión económica el menor número de ventas extenderá las bajadas de precio de la vivienda que ya se están dando en determinadas ciudades, a todo el país.

El aumento de la masa monetaria (M3) continua desbocado

2006-10-29T11:55:00.000+01:00

El Banco Central Europeo hace su política monetaria en función de diversos factores. Se centra sobre todo en controlar la inflacción. Pues la inflacción depende en cierta medida del aumento de la masa monetaria en circulación. Masa monetaria que varía en función de los créditos que conceden los bancos.

Pues bien, el objetivo del BCE es que la masa monetaria (el llamado M3) crezca al ritmo del 4'5% anual para que no haya riesgos inflaccionistas. Para ello ha ido subiendo los tipos de interés en el ultimo año. Sin embargo el M3 sigue creciendo más de los debido (un 8,5% interanual en Septiembre de 2006), se siguen concediendo más créditos de lo que el BCE quiere, con lo cual lo lógico es que el BCE siga subiendo los tipos de interés.

En definitiva, ya se preve la subida del tipo de interés en Diciembre y habrá más. El Euribor se encarecerá por tanto y los hipotecados españoles tendrán que pagar más por sus hipotecas a interés variable.

He aquí el artículo.

La mayor caida de precio de vivienda nueva en EE.UU. en 36 años

2006-10-27T10:17:00.000+02:00

En relación con el post anterior que incluye un estudio del Deutsche Bank sobre el riesgo de invertir en vivienda, escribo estas líneas, ya que dicho estudio confirmaba la correspondencia entre el mercado inmobiliario Español y el de EE.UU.

Pues bien, así están las cosas al otro lado del charco, la vivienda de segunda mano registra caídas contínuas en los seis meses anteriores y ahora le toca a la nueva. La nueva ha registrado la mayor caída interanual en 36 años, 9'7% desde septiembre de 2005 a septiembre de 2006. La burbuja inmobiliaria creada por una política económica de tipos bajos (mucho tiempo al 1%), ha explotado con la subida de tipos (al 5'25% actualmente).

He aquí el artículo.

La pregunta es ¿se transladaran estas caídas al mercado español?. Como se suele decir cuando EE.UU. estornuda, Europa se resfría. Ambos vamos de la mano con un retraso de un año más o menos. Los datos macroeconómicos Españoles (por ejemplo deficit exterior) son mucho peores que los estadounidenses y los tipos están subiendo, así que es bastante probable que aquí ocurra lo mismo o incluso a un nivel más acusado.

El Deutsche Bank califica a España como el peor país para comprar vivienda de Europa

2006-10-25T12:52:00.000+02:00

Así es, en un reciente informe de análisis de riesgo de crack inmobiliario del Deutsche Bank en los paises más importantes de Europa, España sale la mejor situada como lugar de mayor riesgo de explosión de la burbuja inmobiliaria.

El informe tiene pinta de estar dirigido a inversores y por ello se centra en analizar el riesgo de una inversión en inmuebles, y claramente desaconseja comprar viviendas en España, es el peor sitio de toda Europa.

Se combinan una serie de variables que tienen relación con el mercado de la vivienda y se establece correspondencia con las bajadas de precio que se están dando en EE.UU. para determinar un indice de riesgo, del que tenemos la puntuación más alta. Es decir tenemos la más alta probabilidad de que los precios bajen de manera abrupta.

He aquí el informe.

También se oficializan las caidas en el periódico del Gobierno

2006-10-20T11:46:00.000+02:00

Pues sí, también en El País, el periodico del PSOE, partido en el gobierno, se oficializan las caidas de precios.

Hay muchas formas de dar una noticia y la portada del periódico ha elegido la más alarmante, resaltando las caídas de precio en determinadas provincias. Luego cuando se lee la noticia en la versión de Internet ya el titular es más recatado al decir que sigue creciendo pero menos.

Hay que resaltar que la intención del periódico oficial del Gobierno es clara, al igual que ya lo hizo TVE el domingo pasado, dar un toque de atención a los despistados que compran vivienda sin informarse. Señores que las viviendas pueden bajar de precio, y de hecho ya lo están haciendo en determinadas provivicias.

Hay que parar de una vez el endeudamiento alocado de las fammilias, totalmente insostenible y que si se permite que se prolongue en su duración y aumento del crédito nos va a llevar a un crack económico peor.

Se reconoce la caida de precios en la cadena oficial

2006-10-17T15:55:00.000+02:00

Por fin, después de mucho tiempo esperándolo se reconoce en TVE, la cadena oficial del Gobierno, el cambio de ciclo. Bye, bye, ladrillo, se manda un mensaje claro a la ciudadanía que a millones ve el telediario del pasado domingo 15 de Octubre de 2006.

Ya es oficial, la vivienda está sobrevalorada, y dependiendo de las zonas no va a subir apenas o incluso va a bajar.

Se ha dado un toque de atención a la mayoría de los españoles que viven en la ignorancia de noticias sobre la burbuja inmobiliaria, que no prestan atención a las noticias económicas, que desconocen la insostenibilidad del modelo económico español y que creen que la vivienda nunca baja de precio.

Señoras y señores, se acabó el especular con los pisos. A partir de ahora si quieren vender su piso en un tiempo razonable deberán bajarse del carro y disminuir su precio.

Todo esto ya lo sabíamos los pocos que seguimos el tema da la vivienda de cerca y nos mantenemos informados. Lo que quiero resaltar es que esta información ya se permite que llegue a la mayoría de los ciudadanos y eso acelerará la caida de precios.

Es un gesto por el Gobierno el que los ciudadanos lo sepan. Un gesto en la dirección de cambiar el modelo económico.

Aquí está el video con la noticia:
http://www.youtube.com/watch?v=IqmRtmNbyvI

El Premio Nobel de Economía vive de alquiler

2006-10-11T16:48:00.000+02:00

Pues eso, en la radio Intereconomia esta mañana han hecho una entrevista al Premio Nobel de Economía, Edmund Phelps, en la cual al preguntarle que hará con el millón y medio de dólares del premio, éste ha descartado comprar una vivienda.

Logicamente también reconocía que si hubiese sabido que iba a haber una burbuja inmobiliaria hubiese comprado hace unos años, pero ahora opina que la vivienda está sobrevalorada y no es momento de comprar.

En definitiva, si el Premio Nobel de Economía piensa en seguir viviendo de alquiler y no comprar será por algo... es el peor momento para comprar una vivienda, sin duda, y no lo dice un cualquiera.

Aquí está la entrevista.

Curso de Macroeconomía

2006-10-06T10:43:00.000+02:00

La desinformación del público en general es en gran parte responsable de la Burbuja Inmobiliaria. Los ciudadanos de a pié toman la decisión vital de comprarse una casa sin estar bien informados. Las noticias están ahí, pero los términos que emplean son desconocidos por la gran mayoría de la población.

Es vital conocer la Macroeconomía para entender las noticias que hablan sobre la futura evolución del mercado inmobiliario español. Aquí hay un curso sobre el tema:
http://www.aulafacil.com/Macro/CursoMacro.htm

Humor: Los constructores abandonan el barco

2006-10-06T10:16:00.000+02:00

He aquí una viñeta que puede representar la recientes compras de las principales constuctoras de acciones de companías eléctricas. Algunos llama a eso "diversificar" otros lo podríamos ver como las ratas que abandonan el barco antes de que se hunda.

Menos hipotecas, menos Cédulas hipotecarias

2006-10-03T11:52:00.000+02:00

Invertir en cédulas hipotecarias es como ser un banquero que concede una hipoteca. Me explico, cuando, por ejemplo, un murciano se hipoteca para comprarse un apartamento, le pide dicho dinero a un banco español. Dicho banco puede poner de su dinero para ese préstamo o puede cederle el préstamo a otro de diversas formas, por ejemplo emitiendo cédulas hipotecarias que compra un inversor pongamos que sea chileno.

En definitiva que el dinero se lo da en chileno al murciano para que se compre la casa. El chileno recibe a cambio un rendimiento por su inversión que es mayor que el de otros productos de inversión seguros como la deuda de algún país. Y el banco se lleva también su parte que es la diferencia entre lo que le da al chileno y lo que paga el murciano por la hipoteca (euribor más algo). Esta cédula tiene garantía hipotecaria, por eso el chileno se fia.

En la siguiente noticia se observa como los bancos están empezando a emitir menos cédulas hipotecarias, eso quiere decir que necesitan menos dinero del exterior para financiar hipotecas españolas. El frenazo del crédito es el comienzo de las bajadas de precio en la vivienda:
El parón inmobiliario enfría el pujante mercado de cédulas hipotecarias

Otros datos importantes de la noticia son que la emisión de cédulas hipotecarias comenzó en España en 1998, curiosamente coincide con la locura de los precios de la vivienda, y que el volumen actual de cédulas alcanza los 190.000 millones de euros, lo que representa más del 35% de la deuda de los hogares en vivienda, ver el dato para julio del 2006 (columna 4):
http://www.bde.es/infoest/e0807.pdf

Es decir, estas cédulas son en gran parte responsables de la escalada de precios de la vivienda, y resulta que empiezan a estar de capa caida.

Fin de la Deflacción en Japón

2006-10-03T10:45:00.000+02:00

Ya colgué un mensaje sobre Japón hace unos meses. Y es que en una economía global hasta las antípodas influyen.

El Banco de Japón ha luchado contra al deflacción poniendo unos tipos de interés de valor casi cero. El objetivo ha sido inyectar mucha liquidez en el país para reflotar la economía. Dinero que no sólo se ha quedado en el país sino que ha viajado en otras formas como créditos hipotecarios baratos a nuestro país, hinchando la burbuja inmobiliaria.

Por eso es lógico que el periodo de deflacción de Japón (1998-2005) coincida con el apogeo de la burbuja inmobiliaria española. Ahí va el artículo:
http://www.invertia.com/noticias/noticia.asp?idNoticia=1623176

Cuando se oficializa el fin de la deflacción en Japón es que se indica el fin de su lucha con tipos de interes cercanos a cero. Ya los subieron algo hace unos meses y es previsible que lo sigan haciendo. Menos dinero barato del país del sol naciente desembarcará en las costas españolas.

Y a menos créditos viviendas más baratas, como ya cuento en mensajes anteriores.

Bancos bajo control. Basilea II

2006-10-02T16:16:00.000+02:00

La concesión de créditos de manera irresponsable ha provocado crisis en diversos paises, acordémonos del famoso "corralito" argentino. En un mundo globalizado las crisis no se quedan sólo en el país afectado, sino que se extienden por el resto del planeta.

Basilea II es una serie de normas acordadas internacionalmente que deben seguir los Bancos y Cajas para que se les de una credibilidad y confianza financiera de buena gestión. El objetivo es potenciar la banca responsable que evita las crisis.

La orgía crediticia, el dinero barato ha creado la burbuja inmobiliaria española. En definitiva, el descontrol de los bancos y cajas. Pero esto se acaba, las entidades que quieran gozar de la certificación Basilea II en enero de 2008 se tendrán que poner las pilas, nada de dar hipotecas a cualquiera.

¿No será que los bancos y cajas han concedido todos los créditos hipotecarios posibles antes de que entre esta normativa en juego? Tiene su sentido, agotar todos los cartuchos posibles antes de que el regulador los ponga firmes.

Ahi va un enlace con información de como va el tema de Basilea II:
Los mayores grupos financieros se examinan ante el Banco de España

Sobra decir que a menos créditos concedidos, menos casas vendidas y bajadas de precio como consecuencia. Porque la oferta no flojea, este año nuevo record de viviendas iniciadas: 860.000, y el próximo se preven 900.000

Mucho ojo con los innovadores productos hipotecarios.

2006-09-25T13:43:00.000+02:00

En España no gobiernan ni el PP ni el PSOE, gobiernan los bancos o... ¿alguien opinaba lo contrario?

"Poderoso caballero es Don Dinero" nos recuerda esta frase de la valiosa sabiduría popular. En EE.UU. tambíen los bancos tienen su influencia, pero no tanto como aquí, porque en la "piel de toro" no veremos noticias como estas donde se pone en alerta a los consumidores sobre los peligrosos productos hipotecarios que salen a la luz de la crisis inmobiliaria:
http://www.youtube.com/watch?v=c80JdR4FQYA&eurl=

Un video de un caracter pedagógico como se observa al ayudarse de dibujitos y animaciones, bastante sencillo de entender aunque no se tengan conocimientos de economía.

Aquí como tenemos los medios de comunicación que tenemos pues estamos como estamos, con la gente deseosa de hipotecarse por los siglos de los siglos. El problema es que el dinero no es infinito, aunque parezca mentira, y cuando el crédito de los bancos se acabe... ¡crack!

La economía española poco competitiva. Sin alternativas al ladrillo.

2006-09-19T15:58:00.000+02:00

La apuesta de los Gobiernos por la Contrucción, el Turismo y el Consumo Interno ha echo que nuestra economía pierda competitividad día a día. Antiguamente esta pérdida continua de competitividad se resolvía con la devaluación de la peseta, de esta forma nuestros precios en el exterior eran más bajos y volvíamos a vender nuestros productos.

El problema es que ahora no tenemos ninguna peseta que devaluar y nuestros productos son poco competitivos porque no se ha invertido en mejorar su productividad por ejemplo con I+D. Es decir, no tenemos ninguna alternativa a vender pisos y sol, cuando la construcción y el consumo interno caigan por el descenso del crédito hipotecario lo pasaremos mal. Paro, menos comprar de pisos y logicamente bajada de los precios de la vivienda.

En el siguiente enlace hacen un balance de cuanto a sido esa pérdida de competitividad:
http://www.elconfidencial.com/economia/noticia.asp?id=6085&edicion=19/09/2006&pass=

De nuevo en El Mundo: Immigrantes, NO GRACIAS

2006-09-18T15:04:00.000+02:00

Efectivamente, de nuevo en la página de El Confidencial del suplemento de la vivienda de El Mundo, aparece otra indicación (Impagos hipotecarios y cierre del 'grifo' a los inmigrantes) de que determinadas e importantes entidades finacieras ya tienen colgado el cartel de "Inmigrantes, NO GRACIAS".

Y es que este colectivo es el de empleo más precario, con lo que es el que más dificultades tiene para obtener una hipoteca, cada vez más.

Aquí va el enlace:
http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2006/457/1158271232.html

El que siga creyendo que los inmigrantes va a mantener la exhuberancia de precios de la vivienda vive en un sueño.

Los inmigrantes son los primeros que pierden sus pisos

2006-09-11T13:21:00.000+02:00

Desde hace tiempo que llevo siguiendo el tema inmobiliario en España he leido periodicamente argumentaciones en el sentido de que los inmigrantes formaban una fuerte demanda. Obviamente nunca me lo he creido, y si se analiza un poco más en seguida se desmonta tal afirmación.

Pues sus salarios son bastante bajos y deben unirse entre varias familias para comprar casa. En general, me refiero, siempre hay casos particulares que se salen de la media.

Pues bien, casi perdido en el Suplemento de la Vivienda de El Mundo, he encontrado la siguiente perla (leer último parrafo):
http://www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2006/456/1157666434.html

Que viene a decir que los embargos que se están produciendo, por las subidas del euribor, afectan en el 90% de los casos a inmigrantes. No creo que en este plan los bancos estén dispuestos a seguir dando crédito a dicho colectivo para comprar unas viviendas extremadamente sobrevaloradas.

Hay que destacar que después de los inmigrantes vendrán a perder sus pisos las familias españolas más desfavorecidas que hayan caido en el timo del pisito. El euribor conforme sube va dejando muertas las finanzas de cada vez más gente.

Bancos y cajas estiman un crecimiento de la morosidad

2006-09-07T11:48:00.000+02:00

En esta noticia:
http://www.elmundo.es/suplementos/nuevaeconomia/2006/336/1157234410.html

Se cuenta como los Bancos y Cajas se están preparando ante la crisis que se avecina. Las continuas subidas de los tipos de interés presentes y a corto plazo ponen cada vez a más gente en dificultades para pagar sus créditos hipotecarios.
En definitiva, es el peor momento para comprar una vivienda, la sobrevaloración de sus precios hace que sea una mala inversión y pone en riesgo la economía familar.

El banco de Japón sube los tipos de interés por fin tras 6 años al 0%

2006-07-16T12:33:00.000+02:00

Con lo lejos que está Japón de España a que viene esta noticia se preguntarán:
http://www.elmundo.es/mundodinero/2006/07/14/economia/1152853331.html

Pues es muy sencillo, la economía global es la responsable de su influencia sobre nosotros, sobretodo teniendo en cuenta que Japón tiene la segúnda economía mundial, su influencia es decisiva. El caso es que primero fueron los estadounidenses, luego los europeos y ahora los japoneses en endurecer las políticas fiscales. Conseguir dinero fácil está cada vez más complicado, dinero fácil que ha creado múltiples burbujas crediticias como aquí en España que es la consecuencia de la burbuja inmobiliaria.

El dinero fluye sin muchos obstáculos en una economía global, buscando sitios de inversión. El dinero conseguido barato en Japón se presta en otros mercados donde unos tipos de interés más altos daban mayor rendimiento. Hace tiempo que aquí tenemos las hipotecas multidivisa por poner un ejemplo, hipotecas en yenes para pagar casas en euros. La ventaja los tipos de interés japoneses y el inconviniente del riesgo de que el tipo de cambio euro/yen no evolucionase favorablemente. Pues bien, con la subida del tipo de interés japones ya se va acabando el chollo de esta hipoteca y otros movimientos similares monetarios más o menos especulativos.

En definitiva, malas noticias para la burbuja inmobiliaria española.

¿Hasta donde puede endeudarse la economía española?

2006-07-13T21:49:00.000+02:00

Si nos bajamos algunos datos del BDE sobre la vivienda de este excel:http://www.bde.es/infoest/sindi15.csv

Vemos que para Marzo de 1990 teníamos un endeudamiento hipotecario medido en forma de porcentage sobre el PIB de:
18,04% del PIB representaba el crédito hipotecario total (columna BESI_01.05.ES.40)
10,83% del PIB representaba el crédito hipotecario de los hogares (columna BESI_01.05.ES.42)

La burbuja inmobiliaria se ha producido por un exceso de crédito concedido gracias a unos tipos de interés excepcionalmente bajos, en muchas ocasiones negativos si descontamos la inflacción.De tal manara que en el fichero se puede ver que para Marzo de este año tenemos que:
85,46% del PIB representa el crédito hipotecario total
53,21% del PIB representa el crédito hipotecario de los hogares

¿Cúal es el límite de ambas magnitudes? ¿hasta donde llega nuestro crédito?

Desde mi punto de vista cuando se llegué al límite se producirá el crack económico español y como consecuencia el inmobiliario. Hay que tener en cuenta que para mantener la economía del país funcionando necesitamos endeudarnos bastante, que el crédito hipotecario aumente un 28% cada año (ver tasa interanual de Marzo de 2006, columna BESI_01.05.ES.39)

ES EL PEOR MOMENTO PARA COMPRAR UNA VIVIENDA

2006-07-01T11:24:00.000+02:00

La vivienda ha subido mucho de precio durante estos años atrás y por ello va a sufrir una corrección de su precio, una bajada, en un futuro muy próximo. Por tanto lo aconsejable es retrasar la compra de la vivienda unos años hasta que dichas bajadas hayan terminado y el precio de la vivienda vuelva a ser razonable.

La economía española está en una situación sin precedentes, por tanto no valen afirmaciones del estilo de: “La vivienda no va a bajar de precio porque nunca lo ha hecho”. Las reglas del juego han cambiado radicalmente desde que abandonamos la peseta y adoptamos el EURO.

Desde que entramos en el euro perdimos la posibilidad de controlar nuestra economía ajustando los tipos de interés. La coyuntura internacional ha hecho que desde hace unos años hayamos disfrutado de unos tipos de interés muy bajos en comparación con nuestra inflación. En decir, se ha favorecido en exceso el endeudamiento, con las hipotecas tan baratas se ha disparado el precio de la vivienda pues la demanda de vivienda ha sido muy fuerte, entre otras cosas porque muchos especuladores han querido enriquecerse.

Se ha formado un círculo vicioso con la construcción:
1.- El aumento de la venta de casas ha hecho que se construyan más.
2.- El aumento de la construcción ha hecho que disminuya el paro y que lleguen inmigrantes a trabajar.
3.- La disminución del paro y la inmigración ha hecho que se consuma más internamente.
4.- Nuestra riqueza ha aumentado por la mayor actividad en la construcción y por el sector servicios (mayor consumo).
5.- A más riqueza más posibilidad de dar hipotecas es decir más demanda de casas y más caras, con lo que se cierra el círculo yendo al paso 1.

Se trata de un Círculo Vicioso porque hace que la economía crezca con un modelo insostenible. Un modelo que necesita que cada año se construyan más casas y se concedan más hipotecas. Es decir que si seguimos así se acabará por urbanizar toda la piel de toro. Actualmente se construyen 800.000 viviendas al año, más de la suma de lo que se construye en Alemania, Francia e Inglaterra juntos. En cuanto al endeudamiento ya vamos por el 110% de la renta bruta de las familias. En definitiva, estamos al borde del abismo.

Al círculo vicioso le queda poco para romperse, los tipos de interés suben, meno hipotecas se concederán y la cuota mensual de la hipoteca crece dejando menos dinero para consumir. En resumen la construcción se frenará, el consumo también y el paro crecerá. Todo esto hará que los precios de las viviendas bajen.

El Gobierno no hace nada, quiere que nuestro modelo económico “pan para hoy y hambre para mañana” duré por lo menos hasta las próximas elecciones. El Gobierno anterior fue el responsable de crear esta monstruosidad económica y el de ahora responsable de no para esta locura. Por lo tanto los medios de comunicación afín a uno u otro bando no se hacen eco de la gravedad del tema. La BURBUJA INMOBILIARIA es un tema tabú, sólo la prensa internacional y algunos periodistas tienen el valor de contar la verdad.

En Internet la información fluye libre, hay foros donde se debate la cuestión y se hace referencia a noticias que alertan sobre la burbuja inmobiliaria:
http://www.idealista.com/pagina/boletin
http://www.burbuja.info/
http://www.viviendadigna.org

Abre los ojos, y verás que ahora es el peor momento para comprar una vivienda.

La vivienda baja en Madrid según el Ministerio de Vivienda.

2006-06-29T09:42:00.000+02:00

Buena portada para el 20 Minutos de Madrid. Éste es uno de los pocos medios que no se corta a la hora de decir como están las cosas en materia de vivienda. Su caracter gratuito y poca necesidad de financiación está claro que lo hacen mucho más independiente que los otros medios de comunicación tradicionales.

He aquí la edicion de hoy.

Conclusión: hay que esperar para comprar porque las bajadas tienen que continuar.

El crack está próximo según Bloomberg

2006-06-28T10:05:00.000+02:00

Aquí está el enlace a la noticia: The blame in Spain falls mainly on the euro

Básicamente cuenta el error que cometió el BCE al bajar los tipos al mínimo. Su intención era la de activar las economías alemana, francesa e italiana (que son las que tiran del carro). Sin embargo, ha conseguido crear una burbuja crediticia en España, cosa que no pretedía ni mucho menos.
Desde que entramos en el euro nuestra inflacción está por encima de los tipos de interés, lo que hace que le salga gratis a España endeudarse más y más año tras años. Parece que el BCE está dispuesto a poner freno a esta locura de los españoles por endeudarse todo lo posible y más allá. Y es que somos los culpables de desequilibrar la economía europea con nuestra inflacción y déficit brutales.
El estrangulamiento finaciero está próximo, el fin del dinero barato, de las hipotecas gratis... es decir el principio del crack inmobiliario, y con él las bajadas de precio.

El Financial Times de nuevo

2006-06-12T11:20:00.000+02:00

El FT lleva tiempo alertando de la burbuja inmobiliaria, he aquí un nuevo artículo sobre el tema cuya traducción es la siguiente:

Mientras los especialistas del Banco Central Europeo meditan hoy en Madrid otra subida de los tipos de interés, tendrán también la oportunidad de ver de primera mano la resistente paradoja que es la boyante economía de España.
Los banqueros volarán sobre un mar de grúas de construcción antes de aterrizar en la flamante terminal del aeropuerto de Barajas, diseñada por Richard Rogers. Les esperará una flota de limusinas que los llevará a través de los nuevos suburbios que han florecido durante el boom inmobiliario sin precedentes de España.
Más de 400.000 viviendas han sido construidas en Madrid y alrededores en los últimos cinco años, en parte para alojar al millón de inmigrantes que se han establecido en la capital.
El tráfico rodado será lento y estresante. Gracias a los abundantes créditos al consumo, a tipos de interés reales negativos, hay tres millones más de coches en las carreteras que hace cinco años.
"Hay dos factores que sostienen el crecimiento económico de España", dice José Luis Feito, un economista español. "El primero son los bajos tipos de interés de la eurozona, que han estado por debajo de la inflación española desde 2002. El segundo es la inmigración, que ha moderado el crecimiento salarial mientras ha aumentado la demanda por todo tipo de bienes y servicios, incluyendo los inmuebles".
La economía española está en su undécimo año de crecimiento ininterrumpido, lo que la convierte en un extraño oasis dentro de una prácticamente inactiva eurozona. España ha crecido al 3,5% anual en el primer trimestre de 2006. La eurozona lo ha hecho un 1,9%.
Los signos de recalentamiento vienen siendo evidentes hace tiempo. El precio de los inmuebles ha aumentado un 150% desde 1998, a pesar de que el stock de viviendas se ha doblado en el mismo periodo. (España consume la mitad de todo el cemento de la Unión Europea). La tasa de inflación del 4% es la más alta de las 12 naciones de la eurozona, lo que conlleva una dramática pérdida de competitividad con respecto a sus principales socios comerciales. El déficit por cuenta corriente, de 67.000 millones de euros, es el segundo del mundo después de los Estados Unidos en términos absolutos, y el mayor del mundo en términos relativos, un 7,4% del Producto Interior Bruto.
Desde hace algún tiempo, los economistas vienen avisando de que el crecimiento basado en una burbuja inmobiliaria y una orgía consumistas (las dos alimentadas por créditos baratos) no pueden sostenerse. Las preocupaciones aumentaron cuando el endeudamiento de las familias alcanzó el récord del 115% de la renta disponible al final del pasado año, según el Banco de España.
"Los fundamentos del crecimiento económico son ahora extremadamente frágiles", dice Rafael Pampillón, jefe del departamento de Economía del Instituto de Empresa, una escuela de negocios de Madrid. "Un aumento de los tipos de interés, mayor desempleo, un retroceso en la demanda de nuevas viviendas, menos turistas -cualquiera de estos factores puede pinchar la burbuja inmobiliaria".
El señor Feito dice que un aumento del 2% en los tipos de interés, hasta el 4,5%, sería suficiente para meter a España en recesión.
Antoni Espasa, un profesor de economía de la universidad Carlos III de Madrid, dice que España tiene sólo una pequeña oportunidad de evitar la "bomba de relojería" de la alta inflación y la pérdida de competitividad crónicas.
"Necesitamos más desregulación en todos los sectores de la economía", dice. "Necesitamos más inversión en investigación y desarrollo".
Pero es difícil imponer cambios en tiempos de bonanza. "Hay mucha complacencia entre los empresarios y el Gobierno", dice Pampillón. Los ingresos récord por impuestos y seguridad social han animado al gobierno socialista a incrementar el gasto en un 7%, excluyendo intereses de deuda. Esto, dice Pampillón, contribuye a presiones inflacionistas. "El Gobierno podría ayudar a plantear un aterrizaje suave imponiendo austeridad en el gasto, pero esto es improbable porque 2007 y 2008 son años electorales".
Los economistas españoles son reacios a predecir cuándo llegará el crack, si lo hace. El consenso es que España dispone de, como mucho, dos años más de fuerte crecimiento antes de que los problemas latentes salgan a la superficie.
"La economía española está viviendo en tiempo prestado", dice Emilio Ontiveros, profesor de economía de los negocios en la Universidad Autónoma de Madrid. Los bancos continúan concediendo créditos (están ya disponibles las hipotecas a 40 años mientras que los precios de las viviendas están ya fuera del alcance de la mayoría de compradores de primera vivienda) y los españoles se van hundiendo más profundamente en el endeudamiento. Los únicos factores que retrasan el crack son los bajos tipos de interés y la demanda creada por cuatro millones de inmigrantes, que han aumentado en cerca de un 10% la población en los últimos seis años.Ontiveros, que predice que el consumo se enfriará este año, ve una oportunidad de aterrizaje suave si las exportaciones españolas cubren parte de la actividad de un sector de la construcción que va en declive.
"Necesitamos un mejor equilibrio económico para conseguir crecimiento sostenible", dice. "Por el momento lo que tenemos es un monocultivo basado sólo en el cemento y el ladrillo".

Empieza mi campaña por salvar almas

2006-06-09T12:38:00.000+02:00

Ya tengo la primera versión de la octavilla que voy a pegar, es una hoja que dice algo tal que así:

SE VENDE PISO
125.000 €

Lo siento pero este no es un anuncio real de la venta de un piso.
Aquí que se pretende es dar a conocer verdadera realidad del mercado de la vivienda.

Y es que el hecho de que la vivienda va a bajar de precio es muy claro lo que pasa que es que los que rigen los destinos de este país (el Gobierno, los ayuntamientos y los bancos) necesitan que sigamos comprando casas al precio que sea y enriquecerse a nuestra costa. Con lo que los medios de comunicación están obligados a ocultar o no dar importancia la información que pronostica la caída de los precios. Información como por ejemplo:
1.- Los tipos de interés suben. El Euribor sube y seguirá creciendo. Los bancos hacen las tasaciones de las viviendas en función del dinero que pueden dar para la hipoteca. Si dan menos dinero para la hipoteca porque el Euribor sube, el precio tasado de la vivienda debe ser mas bajo.
2.- Alto ritmo de construcción. Cada año se construyen más casas en España, el año pasado se construyeron más de 800.000 viviendas, un número superior a las viviendas que se construyen en Francia, Alemania e Inglaterra juntas. A este ritmo en poco tiempo habrá un exceso de vivienda que hará bajar los precios.
3.- Aumento del Paro. Las familias cada vez más endeudadas, cada vez disponen de menos dinero para consumir, y es su consumo el responsable de la creación de empleo. Las familias seguirán pagando sus deudas reduciendo el gasto en consumo, lo que producirá un aumento del Paro y por tanto menos compra de viviendas. Se necesitan contratos estables para conceder hipotecas.
4.- Aumento de la venta de suelo. Los Ayuntamientos se financian con la venta/recalificación de suelo. Cada vez necesitan más ingresos y por lo tanto sacan a la venta más suelo para construir viviendas. Para poder vender todo ese suelo deben subastarlo a un precio menor lo que repercute directamente en el precio final de la vivienda, bajándolo.
5.- Y más razones que por falta de espacio no se exponen. Si se investiga un poco por INTERNET, donde la información FLUYE LIBRE, se ve como cada vez hay más gente informada y concienciada de las consecuencias de la explosión de la BURBUJA INMOBILIARIA, y que sabe que ahora es el PEOR momento para comprar una vivienda.

Al final de la hoja pongo mi mail repetido a modo de cortinilla recortable para el que se lo quiera apuntar: nocompresahora@yahoo.es
La hoja con la octavilla se puede descargar desde:
http://es.geocities.com/nocompresahora/se_vende_piso.jpg