SÁLVATE, no te hipoteques de por VIDA

La Generación H

2009-10-27T18:19:00.002+01:00

Gran parte de la generación del baby-boom de los 70 sufre las consecuencias del holocausto inmobiliario. La cultura generalmente instaurada de la compra de piso ha jugado una mala pasada a muchos. Ahora se empieza a ver claro por todos, porque la burbuja inmobiliaria negada por la mayoría, una vez reventada ya se pone crudamente de manifiesto por todos.

De hecho hasta la ministra económica dice que el pinchazo de la burbuja inmobiliaria les pillo por sorpresa (ver artículo). Es lógico que algo te pille por sorpresa si niegas su existencia. Obviamente el Gobierno y el resto de administraciones públicas no estaban dispuestas a parar la excelente recaudación de impuestos proveniente de los inflados precios de la vivienda.

Las consecuencias las tenemos aquí, duramente reflejadas en la Generación H (ver artículo). Generación que ha sufrido la masificación por donde quiera que ha pasado, y como era de esperar también en la vivienda, que se ha traducido en tener que pagar un altísimo precio por un bien básico para su desarrollo vital. Deberían haber sopesado otras alternativas como el alquiler, pero el afán por la compra, debidamente alimentado por los medios y creencias populares, les ha jugado una mala pasada.

Los Gobiernos lo sabían, pero ellos se renuevan cada 4 años, los males que sufran gran parte de la población durante largo tiempo no les preocupan, miran a corto plazo. Ellos podrían haber optado por políticas más propias de los países más avanzados de Europa, fomentando el alquiler, pero eso les habría supuesto un corte de los ostentosos beneficios inmobiliarios que han obtenido.

La Generación H debe aprender de su historia, debe anticiparse a los problemas futuros, con la vivienda claramente se ha equivocado, pero todavía está a tiempo de prepararse frente a otros problemas que seguro sufrirán, como por ejemplo son las pensiones. Hay que ignorar las voces que aseguran el buen funcionamiento del sistema de pensiones, pues la masificación en este servicio va a hacer que baje la cuantía de las pensiones o simplemente que no se puedan llegar a cobrar. Por ello, deberán ahorrar por su cuenta para tener una jubilación feliz, para disfrutar de su vivienda por fin pagada tras 30 años de esclavitud hipotecaria.

Etapas de la burbuja inmobiliaria

2009-09-18T09:16:00.005+02:00

En el sector inmobiliario español nos encontraríamos en algún punto entre el "nuevo paradigma" y el retorno a lo "normal".

Los precios medios partirían en nuestro caso de los de 1986, y dicha media sube como la inflación.

El "bear trap" sería la caída de 1993.

Fuente: http://people.hofstra.edu/Jean-paul_Rodrigue/jpr_blogs.html#Bubbles

Se triplica la oferta de viviendas para alquilar

2008-12-28T20:19:00.002+01:00

Alquilar vivienda se está poniendo cada vez más de moda. Mientras que la compra de vivienda se ha frenado bruscamente, la otra opción, alquilar, es cada vez más fácil, pues como se indica en esta noticia el número de viviendas que se ofrecen para alquilar se ha triplicado en el último año.

Está claro que muchos propietarios ante la imposibilidad de vender su vivienda están mirando con buenos ojos a la posibilidad de alquilar su vivienda. Es una buena noticia pues acerca nuestro país a las economías más dinámicas de Europa, donde, de media, sólo el 60% de las familias es propietaria de la vivienda donde reside, frente a más del 85% en el caso de España.

Por lo tanto, vivir de alquiler hasta que el precio de la vivienda toque fondo dentro de unos años, es cada vez más fácil.

Vivienda a mitad de precio en 2011

2008-12-04T09:44:00.004+01:00

Los primeros articulistas más conocidos empiezan a hacer sus previsiones sobre cuento le queda por bajar a la vivienda, he aquí el artículo de McCoy.
En éste artículo se habla de como la vivienda va a dividir su precio por 2 en su camino al precio de equilibrio. Equilibrio que se establece con la correspondencia con la renta bruta familiar (una vivienda debería valer 4 veces la renta bruta y no más de 7 como ahora) y el rendimiento del alquiler (debería ser del 4% y no del 2% como ahora)

Ahora es más fácil hacer previsiones, la crisis se ha desvelado con toda su fuerza y no estamos en las épocas de bonanza económica cuando cualquier voz que ponía en duda la solidez de nuestro crecimiento económico era acallada duramente. Pero hay que echar la vista atrás y recordar lo que se comentaba en los foros de Internet, fundamentalmente en idealista.com, ahí gracias al anonimato se podían leer pensamientos libres de todo yugo, foreros como burbujator, a los que hay que agradecer el que nos abriesen la mente, ya pronosticaban hace 5 años estás caídas de precio de más de la mitad con razonamientos muy similares a los de ahora McCoy. Burbujator en su blog recoge su argumentación.

También el profesor José García Montalvo pronóstico en 2003 el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, pero igualmente fue ignorado. Ahora recoge el premio a su perseverancia en forma de atención sobre su discurso como muestra su presencia en los desayunos de TVE en este video, donde habla de la crisis y de la necesaria caída de los precios en la vivienda para que volvamos a remontar el vuelo.

Y para finalizar este post me gustaría poner los siguientes enlaces de una ponencia de Manuel Conthe, expresidente de la CNMV hablando sobre la actual crisis:
Manuel Conthe -(1) Estabilizadores automáticos
Manuel Conthe -(2) Estabilizadores automáticos
Manuel Conthe -(3) Estabilizadores automáticos

Resumiendo, todavía nos queda un larga travesía por el desierto para salir de la crisis actual, durante la cual la caída de los precios de la vivienda va a ser una constante. Hay que esperar unos años para empezar a plantearse la compra de una vivienda.

El precio de la vivienda en caída libre

2008-11-06T08:44:00.006+01:00

En la siguiente noticia se muestra como el precio de la vivienda sigue en caída libre según el portal de Fotocasa. La gráfica que acompaña a la noticia es bastante reveladora.

Como en otras ocasiones hay que recordar que está estadística se hace con los precios de salida de inmuebles que no se han vendido, por lo tanto se supone que tras el regateo posterior es imposible saber el precio por el cual se van a vender esos inmuebles. Y es lógico pensar que ahora que la demanda prácticamente no existe, porque las hipotecas se conceden con cuenta gotas, los regateos tiran mucho más que antes del precio a la baja.

El caso es que la caída está siendo más rápida que el ascenso de precio hasta llegar al máximo durante el año pasado, esto quiere decir que han bastado 14 meses de bajadas continuas (más de un 10% en total) para que los precios sean los de hace más de tres años.

Podríamos concluir que teniendo en cuenta los gastos de escritura en la compra venta y el IPC de estos años, el inversor que comprase una casa en 2005 hasta nuestros días si decide venderla ahora estaría perdiendo dinero. Como las bajadas van a continuar, ese año 2005 que marca el punto de inflexión entre la perdida y la ganancia de vender un inmueble a día de hoy se ira moviendo al pasado, 2004, 2003, 2002, etc...

De igual manera como al principio de comprar una vivienda apenas se amortiza capital en la mayoría de los casos, tenemos que los compradores de pocos años atrás tienen ahora mismo una deuda pendiente con el banco que supera el valor de su casa (negative equity)

Finalmente indicar que como se observa en la gráfica la tendencia es que los precios sigan bajando y que sigamos en unos de los peores momentos para comprar una vivienda. Hay que seguir esperando.

El 91% de los españoles pasa de comprar

2008-10-22T08:55:00.001+02:00

Este blog nació a mediados de 2006 con la intención de informar sobre la burbuja inmobiliaria y desaconsejar la compra de una vivienda sobrevalorada. El tiempo ha pasado poniendo de relieve que ya en 2006 era un mal momento para comprar, de hecho en las estadísticas de precio de idealista.com sobre la capital y la comunidad de Madrid, se observa como los precios actuales ha bajado hasta los que había a mediados de 2005.

La pronosticada crisis nos golpea con fuerza y es la causa fundamental de que el 91% de los españoles piensen que ahora no es momento para comprar, como muestra esta noticia. Por esa parte uno de los objetivos de este blog se ha cumplido.

Ahora se trataría de determinar cuando se volverá a dar un escenario óptimo para la compra. Toca esperar a que llegue, si es que llega, quien sabe, tal vez el alquiler se muestre por muchos años como la opción más inteligente. O bien se producen las bajadas del coste de las viviendas necesaria como para que se puedan comprar a un justo precio.

De momento esto, la crisis en nuestro país, no ha hecho más que empezar. El Gobierno en su optimismo pone fechas cercanas para el fin de la crisis, pero conforme se conocen más datos sobre la cruda realidad esa fecha se retrasa. Pero tampoco está claro que el final de la crisis sea el momento de comprar, a ver en qué condiciones salimos.

De momento todos los indicadores reflejan el empeoramiento de nuestra economía, paro en alza, morosidad en alza, caída del consumo, etc... Y lo peor está por llegar, de momento los nuevos parados pueden aguantar con el subsidio, pero habrá que ver que pasa cuando éste se acabe dentro de un par de años.

Paro, morosidad y bajadas de precio

2008-09-10T13:16:00.001+02:00

Ya llevamos una serie de meses donde el paro no deja de crecer, como vemos en esta noticia. Es lógico, el modelo económico español basado en el ladrillo ha tocado a su fin. El sector de la construcción residencial disminuye su actividad y necesita menos trabajadores. Esto además afecta a otros sectores de forma indirecta de tal manera que la crisis es inevitable.

Obviamente el aumento del paro afecta claramente a la compra de pisos y a su precio que se baja cada vez más, como se comenta en esta otra noticia. Si antes ya era poco aconsejable comprar una vivienda ahora lo es mucho menos.

Está claro, “nocompresahora” más que nunca es la posición más inteligente. La siguiente pregunta es, si ahora no... ¿cuando? Pues habría que preguntarse:
- ¿Cuanto durará la crisis? Pues lo precios van a seguir bajando con está.
- ¿Cuanto durará la restricción de crédito para el ladrillo? Los bancos siguen prestando dinero pero poco para operaciones inmobiliarias, o por lo menos sin la alegría del pasado. Los precios seguirán bajando si no hay hipotecas que conceder.
- ¿Cuantos parados habrá al final de la crisis? Es decir cuanta gente tendrá trabajo y pueda ser demanda de vivienda
- ¿Cuantas viviendas habrá disponibles al final de la crisis? Porque las viviendas siguen construyéndose, y mientras puedan los promotores van a seguir haciéndolo. El stock de viviendas disponibles seguirá creciendo.
- ¿Cuanto costará alquilar? La gran alternativa, acercarnos a Europa, modernizarnos en este aspecto puede que por fin tome fuerza. Si eso es así, ¿para que comprar?

Muchos interrogantes, muchas respuestas críticas que llegarán con el tiempo, con lo que por ahora la postura es esperar varios años a ver como se desencadenan los acontecimientos.

Una de las grandes inmobiliarias en quiebra

2008-07-24T09:50:00.001+02:00

La coletilla de posts anteriores está más de moda que nunca, como se le puede pasar por la cabeza a un particular comprar ahora una vivienda cuando una de las más grandes inmobiliarias del país, Martinsa-Fadesa, presenta la suspensión de pagos como se muestra en esta noticia.

El negocio inmobiliario actualmente es un mal negocio, el síntoma más claro son las dificultades que están pasando sus empresas, y que una de las mayores quiebre es más que significativo. No hay financiación para el sector inmobiliario porque no tiene futuro.

Tendría futuro sí se aceptasen las rebajas importantes de precio, pero mientras se intente mantener el nivel abusivo de precio las viviendas no se van a vender con la suficiente rapidez y empresas como Martinsa-Fadesa se van directamente al abismo.

¿De verdad cree que ahora hay que comprarse una vivienda?

El Gobierno ha hablado: la vivienda baja

2008-07-24T09:36:00.000+02:00

La estadísticas gubernamentales sobre el precio de la vivienda están claramente manipuladas. Hay unos precios reales que funcionan en el verdadero mercado de la vivienda y otros precios oficiales de catálogo (como el preciario de AFINSA con lo sellos) que son las cifras irreales que maneja el Gobierno.

El Ministerio de la vivienda manipula las cifras con el objeto de comunicar al pueblo llano por donde van los tiros pero sin asustar, para no generar pánico. Además ya de sobra es conocido el carácter optimista de este Gobierno diciendo entre otras cosas que estamos en la Champion League de la economía y con sus previsiones de crecimiento antes de las elecciones.

En este momento han decidido decir que la vivienda baja de precio en el segundo trimestre, como se indica en esta noticia, lo cual es un avance importante hacia el reconocimiento de la verdadera realidad. Ahora con las elecciones ya ganadas no hay problema en decirle a la ciudadanía que lo de comprar pisos pensando que se revaloricen eternamente es absurdo.

Los propietarios han perdido un 3% de su riqueza inmobiliaria teniendo en cuenta que el IPC está al 5%. En realidad lo han hecho más pero el Gobierno pretende dorar la dura píldora de la caída del precio de la vivienda, el pesimismo no crea puestos de trabajo, dijo el presidente.

Día tras día se confirma que ahora, más que nunca, es el peor momento para comprar una vivienda.

Máximo histórico del EURIBOR: 5,418%

2008-06-06T12:21:00.002+02:00

Por primera vez desde su creación el principal indicador al que se fijan la gran mayoría de hipotecas en España, el Euribor, marca un record histórico al fijarse al 5,418%

Dado el excesivo nivel de endeudamiento de las familias españolas con hipotecas variables la noticia es de extrema relevancia pues afecta de manera crítica a la economía del país. Aquí tenemos la noticia en la portada del mundo.es

A partir de ahora ya no hay límites psicológicos para el Euribor, con la inflación disparada en la eurozona (3,6%) y el BCE comprometido a atajarla es más que probable que el Euribor siga escalando posiciones. Es la hora de premiar a los ahorradores que ven como los intereses de sus depósitos siguen subiendo a la par, por contra, el endeudamiento cada vez se paga más caro.

Frente a este panorama el Gobierno sigue sin tomar medidas para salir de la crisis, es más, se niega a aceptar la realidad y a vender una falsa realidad hiperoptimista de como están las cosas.

Hablando de vender, parece que la ministra de vivienda quiere ser comercial del sector inmobiliario y hace poco hizo una declaraciones diciendo que era el mejor momento para comprar una vivienda como se puede leer aquí. Obviamente hay que estar muy alejada de la realidad para hacer estas declaraciones, o tener otras intenciones más oscuras para hacerle publicidad al sector inmobiliario que ve como sus ventas están congeladas. Las reacciones no se han hecho esperar, la plataforma por una vivienda digna rechaza las declaraciones de la ministra aquí.

El Gobierno deja caer los precios

2008-05-19T17:14:00.002+02:00

Parece ser que el Gobierno se desentiende de los problemas del sector del ladrillo, es decir, que no saldrá al rescate del sector inmobiliario. Los inmobiliarios llevan pidiendo desde hace meses ayuda al Gobierno para salir de la crisis en la que se encuentran, ya que las ventas han caído de forma espectacular: en esta noticia se cuenta como las ventas han caído un 73%.

El sector inmobiliario pretende que el Gobierno ayude a las familias a comprar viviendas sin que ellos bajen los precios. Pretenden mantener sus amplios márgenes de beneficios a costa de los impuestos de todos los españoles, que es de donde vienen las subvenciones que quieren conseguir los empresarios del ladrillo.

No es justo, y el Gobierno acierta cuando como primero el ministerio de economía se niega a ayudar al sector como vemos aquí, y como seguidamente el ministerio de la vivienda se niega a conceder más subvenciones como se cuenta en esta noticia.

En un mercado hay que estar a las duras y a las maduras, el sector inmobiliario ha tenido unos beneficios espectaculares durante los pasados años durante el boom constructor, beneficios que no han compartido con el resto de la sociedad y pretender, ahora cuando ya no se venden las casas como churros, que sigan ganando mucho dinero a costa de la ayuda del Gobierno no es serio.

Sólo con la bajada de los precios van a conseguir que las ventas de vivienda salgan adelante, los márgenes de beneficio tan amplios que han manejado les permiten hacer reducciones de precio importantes. Es más, sus beneficios acumulados durante estos años les permiten vender sus viviendas incluso por debajo del precio de coste.

El lloro al Gobierno pidiendo unas subvenciones que no se merecen demuestra la excesiva avaricia del sector del ladrillo, que bajen los precios. Sólo queda esperar que el Gobierno siga firme en su decisión de no ayudar a un sector inmobiliario de la misma forma que no ayuda a otros sectores de la economía que también tienen sus problemas.

La banca siempre gana

2008-04-14T16:57:00.001+02:00

A la hora de conceder una hipoteca el Banco o Caja de Ahorro correspondiente encarga una tasación sobre la vivienda a hipotecar. Obviamente le encarga la tasación a la tasadora que le interesa, a la que va a poner el precio que dice la entidad de crédito. Es decir, las compañías de tasación y las entidades de crédito no son independientes.

Durante estos últimos años, los bancos y cajas se han encargado de inflar los precios de las viviendas con el objeto de captar más clientes (por ejemplo para hacer que el 80% de la hipoteca cubriese el 100% del precio de la vivienda) y atarles a hipotecas más duraderas con mayor coste total de intereses.

Era de esperar que si un banco o caja tasa una casa debería ser consecuente con dicho valor de tasación, es decir, asumir durante toda la vida del crédito que la correspondiente vivienda vale como mínimo lo que ellos han aceptado como valor de tasación. Sin embargo hay una normativa vigente desde 1981 que cubre las espaldas de los bancos en el caso de que la vivienda valga un 20% menos del valor de tasación como refleja esta noticia.

La norma no ha sido aplicada en 20 años porque la vivienda no hacía más que subir, pero ahora que la vivienda baja de precio hay que tenerla muy en cuenta, de hecho como se dice en esta noticia se está volviendo a redactar para hacerla más comprensible, pero su función se mantiene. Esto es síntoma de que el Gobierno se pone del lado de las entidades de crédito para que no tengan problemas con la devaluación de la vivienda.

Esta norma lo que dice es que la entidad de crédito que concede la hipoteca puede exigir avales adicionales si la vivienda baja un 20% sobre el valor de tasación inicial. Se puede, por ejemplo, pedir el aval de otros familiares como los padres del hipotecado. De esta manera si llegado el caso, el deudor no puede pagar la deuda, la casa se subastaría, y si el dinero que recauda el banco no es suficiente para cubrir la deuda (una situación más que probable con la vivienda bajando de precio) pues el banco se quedaría con propiedades de los avalistas hasta conseguir cobrar toda la deuda.

Como se ve los bancos y cajas está perfectamente preparados para soportar la crisis inmobiliaria a costa de los que ya han comprado. Los que todavía no han comprado deberían esperar a que la vivienda baje hasta un precio justo y evitar así los riegos de los hipotecados actuales.

Las inmobiliarias reconocen el expolio

2008-04-08T12:50:00.001+02:00

Con la caída en picado de las ventas y las bajadas de precios de la vivienda estamos asistiendo a una serie de hitos bastante importantes. Ahora toca el reconocimiento durante el SIMA 2008 (salón inmobiliario de Madrid), por parte de las inmobiliarias, de que han subido tanto los precios que han esquilmado el mercado como se muestra en esta noticia.

Como si de un caladero se tratase, la avaricia extrema de las inmobiliarias a acabado por matar la gallina de los huevos de oro. El resultado final, empresarios que se han enriquecido de forma escandalosa a costa de hipotecar a parte de la población por decenas de años.

Ahora, demasiado tarde, reconocen que se han pasado tres pueblos exprimiendo todo lo posible su negocio. Si lo hubiesen gestionado de manera más sensata no se encontrarían en la situación de mercado bloqueado.

Pero ellos tienen la solución para salir de la crisis, bajar aún más los precios de las viviendas. Tienen margen pero mientras puedan se resistirán a renunciar a los beneficios.

Mientras, desde el lado comprador lo que se aconseja es la espera, es cuestión de tiempo que las inmobiliarias renuncien a sus beneficios y bajen aún más los precios.

El ladrillo se derrumba

2008-03-28T10:33:00.006+01:00

Por fin los promotores inmobiliarios reconocen la situación actual que vive el sector. Después de mantener durante años y años que era metafísicamente imposible que la vivienda bajase de precio, pronostican una caída del 8% del precio durante 2008 como se lee en esta noticia y aquí.

Es tan importante este tema que hasta sale en televisión:

Es lógico que se resistiesen tanto a reconocer que la vivienda baja de precio, pues precisamente viven de vender viviendas y el reconocer que la vivienda baja de precio hace que los compradores retrasen su decisión, para que comprar ahora si luego estará más barato.

La vivienda se ha duplicado de precio en un plazo muy breve de tiempo y es lógico que le toque bajar, sin embargo estos promotores negaban la cruda realidad.

Ahora ya no tienen nada que perder reconociendo las caídas de precio pues el mercado se ha enfriado rápidamente y el ritmo de compra-venta ha caído agudamente. Y esto además hace que la deuda de las compañías inmobiliarias crezca peligrosamente al no poder vender las promociones.

Pero estos mismos promotores tienen la solución a su problema, reducir sus beneficios y lo pueden hacer perfectamente. Hay que tener en cuanta que durante estos años han tenido márgenes de beneficio de hasta un 100% sobre el precio de la vivienda. Lo primero es reducir estos márgenes, si hace falta incluso asumir pérdidas que pueden compensarse con los abultados beneficios que han cosechado durante el inflado de la burbuja inmobiliaria.

Si se siguen manteniendo en una posición de avaricia como hasta ahora no van a sobrevivir al parón inmobiliario, ya vemos como se están sucediendo diversas quiebras de empresas inmobiliarias españolas.

Los compradores es mejor que retrasen su decisión de compra. Mientras, los promotores, deben bajar el precio de la vivienda.

En España SÍ hay hipotecas basura

2008-03-13T14:50:00.001+01:00

El paralelismo entre la burbuja inmobiliaria estadounidense y la nuestra también se encuentra en el apartado de las hipotecas de alto riesgo.

La burbuja inmobiliaria de EE.UU. va por delante de la española en su evolución, allí los precios de las viviendas han comenzado a caer antes de lo que lo hacen aquí.

Por otro lado nuestra burbuja y nuestros problemas económicos son mayores en proporción, es decir, nuestra economía es más dependiente del ladrillo que la de ellos, nuestro déficit comercial es superior, nuestra productividad y flexibilidad es menor, nuestro endeudamiento familiar a crecido más y nuestra capacidad para controlar la economía es mucho menor (es el Banco Central Europeo el que fija los tipos de interés, y el euro es fuerte y no se va a devaluar como se hizo en el pasado con la peseta para que saliésemos de la crisis)

Pero aquí siempre se había dicho que los bancos no habían concedido “hipotecas basura”, y eso suponía alguna ventaja. Sin embargo como se explica en esta noticia, en España sí que se han concedido hipotecas basura si analizamos los criterios para clasificarlas (ratio de esfuerzo superior al 55% o cuando se financia más del 85% del coste de la vivienda)

Es lógico pensar que ya que hay tantas similitudes con la burbuja inmobiliaria estadounidense todas sus desgracias económicas también las vamos a sufrir. EE.UU. está en recesión.

Para contrarrestar los efectos de las “hipotecas basura” que se han concedido en España, nuestros bancos y cajas tienen que mejorar sus ratios de caja, siendo más estrictos en la concesión de hipotecas y préstamos en general y premiando el ahorro de sus clientes.

Es el endurecimiento de la financiación de la compra de vivienda que acentuará la caída de precio de las mismas.

60.000 euros de rebaja en Pocerolandia

2008-02-18T17:01:00.002+01:00

Los promotores inmobiliarios llevan años intentando convencernos de que la vivienda es una inversión segura que nunca baja de precio. Es lógico, su negocio es vender viviendas y mientras más bonito lo pongan mejor.

Sin embargo el parón inmobiliario es evidente, basta irse a las estadísticas de compraventa de vivienda para ver que las ventas caen en picado. La solución es bien sencilla, para animar la ventas hay que rebajar los precios.

Pero un promotor no puede bajar los precios así como así. Depende de cada situación, pero en general los márgenes que tienen de beneficios son tan abultados que permiten las rebajas y seguir ganando. Lo que pasa que las rebajas deben hacerse con cuidado para que los compradores ni los que han firmado las precompras de las promociones anteriores no se molesten.

Por ejemplo, digamos que alguien firmó la precompra de un piso por 300.000 euros en 2006. Llega entonces al 2008 a firmar las escrituras y se da cuenta de que un piso similar al suyo ya terminado se vende ahora por 240.000, podría negarse a efectuar la compra devolviendo las cantidades adelantadas y truncar el negocio del promotor. Por eso se hacen rebajas encubiertas como regalar un garaje o un coche, añadidos que se “dan” sin tocar el precio final.

Pero otros promotores lo tienen más claro y es de agradecer, porque el mercado de la vivienda conviene agilizarlo para que la economía española no se pare. En Seseña, un pueblo de Toledo, Francisco Hernado “el pocero” ha levantado una ciudad dormitorio satélite de Madrid. Sus pisos antes se vendían pero ahora no lo tiene tan fácil y ha decidido ofrecer rebajas de 60.000 euros como indica esta noticia.

Por otro lado hay otros promotores que ofrecen sus pisos a precio de coste como se refleja en este enlace, con rebajas de hasta el 40%

Y es que los promotores piden dinero prestado para poder levantar sus viviendas. Los préstamos tienen una duración que se estima en función del tiempo en el que se prevén que se van a vender las viviendas. Si las viviendas se venden a menor ritmo el promotor podría verse en dificultades para pagar su préstamo, con lo que conviene acelerar las ventas, la solución más efectiva: bajar el precio.

La economía española se queda sin combustible

2008-02-03T13:25:00.000+01:00

En relación con el post anterior nos encontramos con la siguiente noticia. En ésta se muestran los problemas de financiación de la economía española.

El modelo de crecimiento económico desde que entramos en el euro se ha basado en la construcción y el consumo interno. Se ha necesitado tanto combustible económico para alimentar este crecimiento que no han bastado los ahorros nacionales, con lo que se ha echado mano de financiación extranjera, fundamentalmente en forma de cédulas hipotecarias vendidas al extranjero. Esto es lo que ha provocado que nuestro déficit exterior sea el mayor del mundo en términos relativos a nuestro PIB.

Un crecimiento bastante ineficiente por otro lado, pues como se comenta en la noticia hemos necesitado hasta el 31% del PIB como esfuerzo inverso para crecer casi al 4%. Es cierto, hemos crecido más que la UE, pero a que precio, a costa de endeudar masivamente a nuestros ciudadanos por muchos años.

Este modelo ha sido sostenible mientras el generoso dinero extranjero a llegado a España sin problemas, pero la situación ha cambiado, tras la crisis de las hipotecas basura no se invierte tan alegremente en España, de ahí que sólo recibamos el 10% de la financiación que demandamos del exterior.

La falta de financiación extranjera va a hacer que el crecimiento económico se pare, esto tendrá como consecuencia el aumento del paro, y con el paro las dificultades económicas para pagar las hipotecas y el descenso más acusado de los precios de la vivienda.

Las salida está clara pero es dura, cambiar el modelo económico agotado, potenciar fiscalmente el ahorro, bajar el precio de la vivienda para que el stock acumulado que no se vende se asimile y se pueda seguir construyendo, dejar la desgravación por compra de vivienda para sólo aquellas familias que realmente lo necesitan, invertir en I+D, etc...

Rechazo a las hipotecas españolas

2008-01-27T19:02:00.000+01:00

Los bancos españoles no consiguen colocar sus hipotecas, es decir, los bonos, fondos y otros productos financieros que se respaldan por hipotecas españolas no se venden. Esto supone un problema de financiación para los bancos que les impide dar todas las hipotecas que quisieran.

Y es que desde que entramos en el Euro los bancos españoles han conseguido bastante dinero a través de la venta de cédulas hipotecarias. Por este mecanismo se logra que otros inversores, extranjeros principalmente, sean los que realmente presten el dinero a los hipotecados. Y esto se ha hecho así porque la demanda de hipotecas durante estos años ha sido tal que no bastaban los pírricos depósitos de los ahorradores españoles para prestar el dinero a los hipotecados.

En definitiva lo que ha estado ocurriendo hasta ahora es que ahorradores extranjeros han financiado a las hipotecas españoles en gran medida.

Pero ahora las circunstancias son distintas, después de la crisis de las hipotecas basura en EE.UU. los inversores se muestran reacios a meter dinero en hipotecas, y las españolas son de las peor calificadas, porque nuestro país sufre una burbuja hipotecaria de dimensiones peligrosas.

En el siguiente artículo se muestra como la inversión en hipotecas españolas se rechaza porque recuerdan a las hipotecas basura estadounidenses y porque se pronostica que el impago de las hipotecas se multiplicará por 15. Desde noviembre ningún banco español ha conseguido financiación extranjera para este tipo de productos.

El euribor 2008 ha frenado su escalada, esto podría hacer pensar que se van a conceder más hipotecas, pero no es así porque los inversores rechazan invertir en hipotecas españolas, o quieren mayores beneficios por poner su dinero ahí, lo que implica mayores diferenciales sobre el euribor para los hipotecados.

Los precios de las casas debe bajar más para que los bancos españoles puedan hacer negocio, ya no es posible prestar el 100% del importe de la vivienda, el ratio salario deuda debe mejorar, en definitiva los criterios para conceder hipotecas deben endurecerse para recuperar la credibilidad de los mercados. Esto afecta decisivamente a los precios, sin dinero para prestar deben bajar.

Dudosas estadísticas del Ministerio de la Vivienda

2008-01-23T10:40:00.000+01:00

A falta de poco tiempo para las próximas elecciones parece que el Ministerio de Vivienda manipula unas estadísticas de precio para contentar a los futuros votantes del Gobierno al que pertenece.

A principios de año se fijó un objetivo de crecimiento del precio cercano a la inflación que curiosamente se ha cumplido a la perfección. Está claro que el ministerio funciona a la perfección, ¿nos lo creemos?

Los economistas no se lo creen como se indica en el siguiente artículo.

La vivienda bajó de precio en 2007

2008-01-15T11:35:00.000+01:00

Tras el fin del 2007 tenemos el informe de precios de idealista.com que confirma las bajadas de precio en los principales mercados inmobiliarios.

Hay otras estadísticas que mantienen que la vivienda creció de precio, más o menos como el IPC pero están muy manipuladas según la organización que las genera.

En idealista.com sin embargo el precio los fijan miles de particulares independientes que pretenden vender su vivienda a través de su anuncio. Fijan sus precios de salida y saben que si pretenden sacar mucho beneficio nadie se va a poner en contacto con ellos para comprar su vivienda, por eso con un mercado a la baja cada vez piden menos por sus viviendas.

Por otro lado está claro que los márgenes de negociación han crecido, es decir los compradores están en condiciones de negociar más a la baja los precios de salida disminuyendo el precio real por el que finalmente se vende la vivienda.

Es el momento de esperar, no tiene sentido comprar ahora una vivienda que tiene todas las papeletas para bajar de precio a corto y medio plazo. La compra óptima debe hacerse cuando realmente se haya llegado a fondo de los precios.

Además el Gobierno está promoviendo un alquiler más atractivo, y están las elecciones hay que esperar a ver que pretende el nuevo ejecutivo.

Aumenta un 76% la oferta de viviendas en alquiler

2007-12-12T10:19:00.000+01:00

Hay vida más allá de la compra. En España se fomenta la compra de vivienda dejando de lado las otras opciones, esto explica el alto porcentaje de propietarios (contando también los hipotecados) frente al alquiler. Mientras, en los otros países más avanzados de Europa el porcentaje de gente en alquiler es muy superior.

Pues ahora resulta que no hay excusa para alquilar y dejar para unos cuantos años la compra de la vivienda. Y es que la oferta de vivienda en alquiler ha subido un 76% en un año, es normal, fundamentalmente los que ocurre es que las ventas se han reducido de manera espectacular y las viviendas que no se venden salen al mercado de alquiler. La noticia es de idealista.com.

Obviamente si la oferta de vivienda en alquiler sube de esta manera, es de esperar que las cuotas mensuales del alquiler bajen o suban menos de lo que lo han hecho estos años, más o menos como el IPC.

No hay inversores para las hipotecas

2007-11-25T14:22:00.000+01:00

El mercado de bonos hipotecarios europeos cierra por primera vez en la historia como cuenta esta noticia en inglés y reflejadas también en otra como ésta en castellano.

Los inversores quieren más beneficios por invertir en cédulas hipotecarias, que son bonos tras los cuales, al final de la cadena, hay un particular que paga una hipoteca. Los bancos venden las hipotecas que consiguen colocar a la gente de la calle a otros inversores a través de las cédulas hipotecarias. De esta forma el banco consigue de nuevo el dinero prestado para usarlo en otras iniciativas como dar más hipotecas. Tanto el banco como el inversor en cédulas hipotecarias se llevan un beneficio en forma de intereses que paga el hipotecado.

Pues bien, estos bonos hipotecarios tradicionalmente se consideraban de los más seguros después de la deuda pública, esta percepción ha cambiado radicalmente. Ahora invertir en hipotecas se considera una operación con más riesgo, y los inversores quieren más beneficios por invertir en este apartado. Los bancos consideran que no les merece la pena vender las cédulas hipotecarias dándoles semejante beneficio a los inversores y consecuentemente el mercado de bonos hipotecarias se cierra por primera vez en su historia.

Y precisamente los bonos hipotecarios peor valorados son los españoles y los británicos como dice esta noticia. Es lógico pues las burbujas inmobiliarias más abultadas las tenemos en este par de países.

Desde que entramos en el euro gran parte del dinero, más o menos la mitad, que han obtenido los bancos españoles para dar hipotecas ha venido desde el extranjero. Esto unido a unos tipos de interés muy bajos ha hecho que los bancos pudiesen conceder hipotecas por desorbitado que fuese el precio de la propiedad en venta. Es más los bancos han fomentado esta espiral alcista de precios a través de sus tasadoras, el objetivo bastante claro: hipotecar a la mayor cantidad de gente posible por el mayor número de años admisible.

La situación ha cambiado y los bancos españoles ya restringen el crédito hipotecario, si además desaparece el inversor extranjero la restricción del crédito hipotecario será más acentuada, menos hipotecas y de menor cuantía, es decir más bajadas de precio pues la vivienda ya está bajando como muestran por ejemplo las estadísticas de idealista.com en Madrid (precios más bajos que hace un año).

Y es que los inversores no son tontos y saben lo que está pasando en España:
- La tasa de morosidad se ha disparado del 0,33% en 2004 al 0,7%, y subiendo.
- Las ventas caen en un 30%-50% en las principales inmobiliarias.
- La concesión de nuevas hipotecas cae al mínimo en 10 año s.
- Más de un millón de viviendas no encuentran comprador en España.
- Las inmobiliarias intentan que no se desplomen más sus acciones en la bolsa.
- La creación de nuevos hogares cae en picado.
- Dificultad de algunas inmobiliarias para pagar sus deudas ante la caída de las ventas.
Y más noticias que salen día tras día que hablan del crunch inmobiliario, y que no pongo por no saturar el blog.

En definitiva, da igual que el Euribor hay frenado su escalada, lo principal es que el dinero para las hipotecas se restringe cada vez más y sólo hay una solución para que todos los beneficiarios del negocio inmobiliario (Ayuntamientos, Gobierno, Comunidades Autónomas, Constructores, Promotores, Inmobiliarias, Bancos y Cajas) sigan haciendo negocio: bajar el precio de la vivienda.

Por eso hay que esperar porque las bajadas se están produciendo y no es plan de comprar justo cuando las propiedades pierden valor.

La vivienda el mayor problema de los españoles

2007-10-31T16:57:00.000+01:00

Tras muchos años sin políticas que favorezcan el acceso a la vivienda nuestros gobernantes han conseguido que, por primera vez en todas las encuestas del CIS (Centro de Investigaciones Sociológicas), la vivienda sea considerado el principal problema de España: he aquí el artículo.

No sólo es el principal problema que afecta a los españoles a nivel personal, cosa que ya refleja dicha encuesta desde hace meses, sino que ahora también es la principal enfermedad que consideran los españoles que afecta a España.

Los políticos deben tomar buena nota de este grave y dramático problema y resolver de una ve por todas el acceso a la vivienda digna. Sobretodo teniendo en cuenta que estamos a pocos meses de las elecciones.

Es el momento de esperar, de ver que medidas se toman, porque lo que está claro es que cualquier medida que facilite el acceso a la vivienda ya sea en alquiler o propiedad va a afectar al mercado de la vivienda acelerando las bajadas de precio.

Es decir, mantener los precios y hacer la vivienda accesible son conceptos incompatibles, sólo con bajadas de precio se hará la vivienda accesible.

Las medidas son de sobra conocidas, pero hace falta la valentía política para llevarlas a cabo, son por ejemplo:
- Limitar el número de años máximo de las hipotecas.
- Quitar la desgravación por la compra o poner una igual al alquiler.
- Perseguir el fraude de VPO.
- Perseguir el dinero negro con el que se compran las casas.
- Fomentar la construcción de VPO.
- Que la venta de suelo no sirva a los Ayuntamientos como principal fuente de financiación.
- Disminuir los impuestos que gravan las transacciones inmobiliarias. Las Comunidades Autónomas y el Estado no deberían ver a la vivienda como una fuente de financiación.

La vivienda baja en idealista.com y fotocasa.es

2007-10-14T23:01:00.000+02:00

Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Hipotecaria Española, hace unos años tuvo el atrevimiento de decir una de las frases más famosas que representan el “nuncabajismo” más reaccionario: “es metafísicamente imposible que la vivienda baje de precio”. El “nuncabajismo” es como se llama coloquialmente a esa corriente de opinión que cree que la vivienda NUNCA baja de precio.

Obviamente esta frase del pasado no es cierta, como no lo son las tesis “nuncabajistas” más radicales. Más bien es una frase perversa pues su fin era conseguir que la gente se hipotecase ciegamente, que es lo que le interesaba, obviamente, al presidente de la AHE. No se trata de un bien que siempre sube de precio, ni de una inversión segura que muchas partes interesadas han mostrado como si la vivienda fuese la gallina de los huevo de oro. La vivienda como cualquier otro producto sujeto a las leyes de la oferta y la demanda puede subir o bajar de precio según las circunstancias. Ya tuvo periodos de bajada en el pasado.

Y ahora mismo vuelve a bajar sin discusión, pues dos informes que recogen la evolución de los precios de salida muestran bajadas para el tercer trimestre de 2007: uno es el de idealista.com y otro el de fotocasa.es

Esto se confirma si se compara la variación interanual del precio de la vivienda en Madrid de la primera semana de octubre de 2005, 2006 y 2007 según idealista.com:

	% variacion anual del precio m2 en la Comunidad	% variacion anual del precio m2 en la Capital
Primera sem. 10/05	7,24 %	7,70 %
Primera sem. 10/06	6,36 %	6,64 %
Primera sem. 10/07	0,82 %	0,66 %

Mientras que la situación para los dos primeros años es parecida, en este último se produce un estancamiento, y una pérdida de valor si tenemos en cuenta la inflación actual del 2,7%. Y lo más llamativo es que en la serie histórica de precios de idealista.com hay un máximo de precio del 9 de Julio de 2007, tras el cual el metro cuadrado cae de precio.

La situación actual en la que nos encontramos no cuestiona ya si hay o no burbuja inmobiliaria, lo que está pasando es que los precios están bajando y lo que hay que preguntarse ahora es hasta cuando.

Es momento de esperar, de ver como se suceden los acontecimientos. La oferta de vivienda no hace más que crecer y la demanda hace tiempo que es insolvente. Ya no hay prisa por comprar.

El plan de alquiler del Gobierno

2007-09-23T17:41:00.000+02:00

El Gobierno quiere facilitar el acceso a la vivienda en alquiler a los jóvenes mediante su plan de alquiler para el 2008 del que se han hecho eco numerosos medios como este. La ayuda básicamente consiste en dar 210 euros al mes de ayuda para el alquiler a los jóvenes entre 22 y 30 años que ganen menos de 22000 euros brutos al año.

En principio la medida es positiva pero no es la mejor forma de invertir el dinero que va a costar esta medida si se quiere fomentar el alquiler.

En España se alquilan menos del 10% de las casas mientras que en Europa la media está en el 40%. Europa está más adelantada en este aspecto y eso supone un uso más eficiente de sus recursos inmobiliarios. Nadie niega que deberíamos parecernos más en este aspecto al resto de Europa.

Y lo curioso es que en España hay 3 millones de casas vacías que podrían alquilarse. Si eso fuese así está claro que los precios de los alquileres bajarían. Las medidas para que esas casas salgan al mercado son conocidas y evidentes pero no se toman. Son iniciativas como:
- Juicios rápidos para echar a los inquilinos que no pagan en un par de meses. Muchos caseros no se atreven a alquilar porque la ley actual protege a los morosos.
- Desgravación en la renta que cobra el casero. La renta que cobra el casero no disfruta de beneficios fiscales mientras que el gasto por compra sí. Esto supone que si un casero decide declarar lo que cobra a Hacienda apenas saca rendimiento a su piso. Si se hay desgravaciones a la compra y el alquiler se quiere potenciar, también debería haber desgravaciones a los que cobra el casero para que se animen a sacar su vivienda al mercado.
- Más ayudas a la rehabilitación de la vivienda para alquiler. Que las obras que el casero haga para condicionar su vivienda para alquilar sean deducibles.
- Eliminar la desgravación por compra de vivienda. Si se quiere poner al mismo nivel al alquiler que a la compra de vivienda, y el alquiler no es deducible tampoco lo debería ser la compra. Además ya está más que estudiado que en el caso Español lo que se desgrava por compra es al final beneficio para el vendedor de la vivienda, es decir que si no hubiese esta desgravación los precios de venda de la vivienda bajarían de forma inmediata, menos beneficio para el vendedor.

Estas medidas son mucho más baratas que el plan de alquiler, incluso si se elimina la desgravación por compra seguramente el Gobierno obtendría un superávit adicional. Por que no se adoptan entonces, muy sencillo, porque nuestro modelo económico se basa en la construcción de nuevas viviendas que obviamente deben ser compradas porque si no los promotores se las comerían con patatas. Además el Gobierno no está por la labor de fastidiar el negocio hipotecario de los Bancos y Cajas, ni de que los Ayuntamientos dejen de especular con la venta de suelo. En definitiva, como diría Hamlet: “Something is rotten in the state of Spain” (Algo huele a podrido en el estado de España)

A los banqueros les interesa que la gente se hipoteque, y esta medida no les afecta, pues va dirigida a la demanda insolvente. Es decir, la gente que cobra menos de 22.000 euros brutos al año no es un cliente hipotecable para un banco, y menos ahora que tenemos el problema de las hipotecas basura.

Por otro lado si el inquilino quiere beneficiarse de esta ayuda tendrá que declarar que paga alquiler, y en la mayoría de los casos esto no se hace porque los alquileres se pagan en negro, para que el casero no los declare a hacienda. Esta medida, pues, va encaminada entre otras cosas a sacar a la luz muchos alquileres que se pagan en negro y de los que Hacienda no saca tajada. Visto de esta forma se trata de una medida perversa que enfrentará a caseros con sus inquilinos a la hora de declarar los alquileres. Recordemos que los inquilinos deben poner la referencia catastral de la vivienda alquilada, con lo que el fraude queda a la vista para el fisco.
En definitiva se trata de un parche que va a beneficiar al alquiler pero que hay otras iniciativas que lo potenciarían muchísimo más.

Otros efectos positivos es que más de uno gracias a esto va a retrasar la decisión de comprar y que se publicita de forma positiva la opción de alquilar, es decir, las presiones familiares y del resto del entorno hacia la compra se reducen pues el alquiler también tiene sus ventajas económicas.

Por supuesto con esta medida la demanda de compra de vivienda se retrae aún más, facilitando así que los precios de las vivienda sigan bajando.